מה התנאים להגדלת משכנתא
הגדלת משכנתא קיימת היא הוספת הלוואה חדשה על הנכס שברשותכם, בנוסף למשכנתא הקיימת ומבלי לפרוע אותה. הבנק בוחן שלושה גורמים: שווי הנכס, אחוז המימון הכולל ויחס ההחזר.
אחוז מימון מקסימלי (LTV) לפי בנק ישראל
הסכום הכולל אחרי ההגדלה לא יעלה על:
- לכל מטרה – עד 50% משווי הנכס. לפי הוראת שעה ניתן לחרוג עד 70%, ובתנאי שהסכום מעל 50% לא יעלה על 200,000 ₪
- לשיפוץ דירה יחידה – עד 75% (תקנה קבועה)
- לדירה שנייה ולהשקעה – עד 50%
תנאים להגדלת משכנתא – להיות בעל דירוג אשראי טוב
הסיבה לכך היא שהבנק ירצה לראות שהלווה הוא לווה אחראי שיש לו היסטוריה של תשלום חובותיו בזמן. דירוג אשראי טוב יעזור ללווה לקבל ריביות ותנאי הלוואה טובים יותר.
תנאים להגדלת משכנתא – להיות בעל מקור הכנסה יציבה
הבנק ירצה לראות שהלווה מסוגל לבצע את התשלומים על המשכנתא המוגדלת, ולכן יש חשיבות מכרעת להכנסה קבועה. הלווה יצטרך לספק הוכחות להכנסה, כגון תלושי שכר ודפי חשבון בנק, כדי להראות שיש לו את היכולת להחזיר את ההלוואה.
תנאים להגדלת משכנתא – להיות בעל הון עצמי ברכושו
ההון העצמי הוא ההפרש בין שווי השוק הנוכחי של הנכס לבין יתרת המשכנתא. הבנק ירצה לראות שללווה יש מספיק הון עצמי בנכס כדי להבטיח את הלוואת המשכנתא המוגדלת. סכום ההון הנדרש יהיה תלוי במלווה ובתוכנית ההלוואה הספציפית.
תנאים להגדלת משכנתא – להיות בעל יחס החזר טוב
זהו היחס בין תשלומי החוב החודשיים של הלווה להכנסתו החודשית. הבנק ירצה לראות שללווה יש יחס חוב להכנסה נמוך, מה שאומר שיש לו מספיק הכנסה כדי לכסות את תשלומי החוב החודשיים. בדרך כלל, המלווים מעדיפים שללווים יהיה יחס חוב להכנסה של לא יותר מ-33%.
תנאים להגדלת משכנתא – הלווה עשוי להיות כפוף לקנסות
במידה ומתבצע בנוסף תהליך של מחזור משכנתא יתכן שיהיה קנס לפירעון מוקדם.
הקנס יהיה בדר"כ איזה שהוא יחס בהתאם לריביות שנלקחו לריביות בשוק כיום. הלווים צריכים לבדוק את הסכם המשכנתא הנוכחי שלהם כדי לראות אם יש קנס לפירעון מוקדם ועל כמה הוא עומד.
תנאים להגדלת משכנתא – על הלווה לספק את כל המסמכים הדרושים
זה כולל תלושי שכר, דפי חשבון בנק, הוכחות התנהלות משכנתא עד היום ומסמכים פיננסיים נוספים שהמלווה עשוי לדרוש. על הלווה להיות מוכן לספק את המסמכים הללו בזמן כדי למנוע עיכובים בתהליך ההלוואה.
לסיכום, הגדלת המשכנתא הקיימת יכולה להיות דרך מצוינת לגשת לכספים נוספים, לאחד חובות או לנצל תנאי הלוואה טובים יותר.
לתנאים המלאים, כמה ניתן לקבל ומה עלויות התהליך – ראו: המדריך המלא להגדלת משכנתא קיימת.
שאלות נפוצות
מה יחס ההחזר המקסימלי לאישור הגדלת משכנתא?
בנק ישראל מגביל את יחס ההחזר הכולל (כל ההחזרים החודשיים ביחס להכנסה נטו). החל מיולי 2026 הגבול עומד על 40% מההכנסה נטו. אם ההגדלה תדחוף את יחס ההחזר מעבר לגבול – הבנק לא יאשר.
האם צריך שמאות חדשה לכל הגדלת משכנתא?
כן. הבנק ידרוש שמאות עדכנית כדי לוודא שהנכס שווה מספיק לתמוך בגובה הסכום הכולל (משכנתא קיימת + הגדלה). עלות השמאות היא על הלווה.
מה קורה אם הגדלת המשכנתא לא מאושרת?
אפשר לפנות לבנקים אחרים – כל בנק בודק בנפרד. ניתן גם לנסות שוב לאחר שיפור בכושר ההחזר, ירידה ביתרות ההלוואות, או עלייה בשווי הנכס.
