גרירת משכנתא
מה זה גרירת משכנתא?
גרירת משכנתא זהו צעד שאנו עושים כאשר אנו רוצים להעביר את המשכנתא מנכס אחד שיש לנו לנכס אחר. בפעולה זו אנו שומרים על תנאי ההלוואה שיש לנו אבל מחליפים את הנכס עליו אנו משלמים את המשכנתא כיום. תהליך זה מתבצע במקרים של גירושין או בשל מכירת נכס וקנייה של אחר במקביל.
חשוב להגיד כי גרירת משכנתא לרוב נעשית כדי לנצל ריביות נמוכות יותר ותנאי החזר טובים וכל מי שבבעלותו נכס עם משכנתא קיימת יש באפשרותו לגרור משכנתא. זה כולל בעלי בתים ומשקיעי נכסים. כדי לזכות למימון משכנתא נוסף, על הלווה לעמוד בקריטריונים לזכאות של הבנקים למשכנתאות, הכוללים כל מה שדורשת משכנתא רגילה כגון: כלל בדיקות דירוג האשראי, הוכחת הכנסה והערכת שווי הנכס.
למי זה טוב?
גרירת משכנתא טובה במצבים בהם המשכנתא הנוכחית שלנו טובה יותר ממה שניתן למצוא כיום בשוק.
מקרה נוסף בו נעשה גרירת משכנתא לא בתנאים טובים זה במידה וחל שינוי בהכנסות של הלווים וקיים הסיכוי שלא יאשרו להם היום משכנתא חדשה.
אופציות לגרירת משכנתא
כעקרון יש כשתי אופציות עיקריות:
הראשונה- כבר מכרנו את הנכס הישן ורכשנו את הנכס החדש. זהו מצב שפעולת הגרירה היא יותר פשוטה יחסית מצד הבנק, זה אומר שניתן להעביר את המשכנתא מנכס אחד לאחר באופן ישיר.
השנייה- מכרנו את הנכס הישן אך עדיין לא רכשנו את הנכס החדש . זהו מצב שאין לנו לאן להעביר את סכום המכירה ולכן נצטרך לגרור את המשכנתא שיש לנו לפיקדון\ערבות בנקאית מה שעלול להוסיף לנו עמלה מהבנק בהתאם. במקרה כזה כמובן הבנק ישעבד את הפיקדון ולא נוכל לגעת בו עד שנבצע את הגרירה לנכס החדש.
גרירת משכנתא כמה זמן לוקח?
משך הזמן משתנה ויכול לקחת כמספר שבועות ולהגיע אף לשנה. מה שעלול להשפיע אלו זמני המכירה והקנייה, כפי שאמרנו, במידה ומכרנו את הנכס ובמקביל כבר קנינו אחד חדש התהליך יהיה פשוט ומהיר יותר.
סוג העסקה גם כן יכולה להשפיע, עסקאות שהן מורכבות יותר במצבים משתנים כמו בנייה עצמית או תושב חוץ הן מעט יותר מורכבות ולכן ייקחו יותר זמן מעסקה סטנדרטית.
חסרונות בתהליך גרירת משכנתא
לתהליך זה יש מספר חסרונות אך אנו נתמקד בעיקריים:
הראשון- את התהליך של גרירת המשכנתא נוכל לעשות אך ורק מול הבנק בו המשכנתא שלנו כבר קיימת ולכן נוצר מצב שאנו "לקוחות שבויים" של הבנק, במקרה כזה הבנק לא בהכרח ייתן תנאים טובים למשכנתא החדשה שלנו לכן חשוב לבדוק האם התנאים שלה הם הוגנים כדי שלא נגיע למצב של הפסד.
השני- צריך לקחת בחשבון את אחוז המימון לאחר תהליך הגרירה. במידה ולאחר הגרירה נצטרך לבצע בתוספת של אשראי חדש לטובת ההשלמה לנכס הנרכש. לעתים שווה לפרוע את המשכנתא לגמרי אם תנאי השוק נכון להיום מאפשרים לו לקבל תנאים טובים יותר בבנק אחר.
מה כדאי לעשות כדי שגרירת המשכנתא שלנו תהיה בתנאים הטובים ביותר?
אחד הדברים הכי חשובים שאנחנו צריכים לעשות לפני תהליך גרירת המשכנתא זה קודם כל משא ומתן, הן מול הבנק שבו אנו רוצים לגרור את המשכנתא והן מול בנקים נוספים. עלינו לבדוק מה התנאים שהבנק נותן לנו לפעולת הגרירה ועל התוספת ובמקביל לבדוק מול בנקים מתחרים את התנאים על כל סכום המשכנתא כך נדע לבחור בהצעה המשתלמת ביותר.
צעד נוסף הוא לבקש מהבנק אישור עקרוני בדומה למשכנתא רגילה, ככל שנקבל אותו בשלב מוקדם יותר נוכל להימנע בהמשך הדרך מהפתעות וכך נהיה ערוכים לכל האפשרויות במהלך העסקה.
טיפ שחשוב לזכור הוא לשמור לאורך כל התהליך על סדר וארגון, בתהליך זה יש המון צדדים (אנו, הבנק, הקונה של הנכס שלכם, המוכר של הנכס החדש וכו'), לכן ההמלצה היא לבצע פגישה אחת מסודרת מול הבנק לפני תחילת התהליך כדי להבין את השלבים ולדעת מתי לעשות כל צעד.
חשוב לדעת, במידה וסכום הנכס החדש הוא נמוך יותר מהסכום של הנכס שאותו מכרנו אז חשוב לפנות לבנק על מנת לאשר את נושא הגרירה, במצב כזה הבנק עלול לדחות את בקשתנו כיוון שהוא כפוף לחוקי בנק ישראל וגם כי הבטחון שהוא יקבל כעת הוא פחות טוב מהביטחון הקודם.
לסיכום, חשוב לזכור שלא כל המלווים מציעים גרירת משכנתא, והתנאים וההגבלות של מימון משכנתא נוספת עשויים להשתנות בין המלווים. לפני גרירת משכנתא, מומלץ להשוות בין הצעות משכנתא שונות של מלווים שונים ולהתייעץ עם יועץ פיננסי או יועץ משכנתאות על מנת לקבוע את האפשרות הטובה ביותר למצבך האישי.
