משכנתא לדירה מקבלן

רכישת דירה מקבלן עלולה להיות משימה לא פשוטה, ולרוב יש צורך במשכנתא לכיסוי עלות הרכישה. משכנתא לדירה מקבלן דורשת שיקול דעת ומחקר מדוקדק על מנת להבטיח שתקבלו את העסקה הטובה ביותר עבור כספכם. חשוב להבין את כל התנאים וההגבלות הקשורים להלוואה כזו, כמו גם את כל הסיכונים הפוטנציאליים שעלולים לנבוע מלקיחת הלוואה כזו. על ידי הבנת הגורמים הללו, אתה יכול לקבל החלטה מושכלת אם זה מתאים לך או לא. לפני שלוקחים הלוואה מקבלן לדירתכם החדשה, חשוב להבין כי מאפייני וגובה ההלוואה עשויים להיות שונים מההלוואות הרגילות וכך גם התהליך כולו. חשוב להכיר את ההבדלים הללו מראש.

מהם ההבדלים בין משכנתא יד 2 לדירה מקבלן?

1. חישוב שווי הנכס –

חוזה המכר עם הקבלן מתווה שדרוגים ותוספת בנייה שניתן לבצע. לדוגמה שדרוג המטבח הסטנדרטי המסופק, למטבח יוקרתי יותר. צוות ההערכה של הבנק מעריך את השווי הכלכלי של דירת הקבלן החדשה שתיבנה, לרבות שיפורים או שדרוגים נוספים, בהתאם למחיר שסגרתם עליו את החוזה מול היזם לכן המשמעות היא שניתן לבקש סכומי הלוואה גבוהים יותר מאשר משכנתא לרכישת דירה יד שניה, אשר כאן שווי הנכס מחושב לפני הסכום הסופי.

2. שכר טרחה לעורך דין –

כאשר אתה רוכש דירה בבעלות קודמת (יד שניה) בשוק הפתוח, כדאי לשכור עורך דין כדי לוודא שהכל תקין מבחינה משפטית. בדרך כלל, עורכי הדין גובים עמלה פרופורציונלית למחיר המכירה של הנכס. בעת רכישת דירה חדשה ישירות מהקבלן, הרוכשים מחויבים לשלם את עלויות עורכי הדין המייצגים את הקבלן, שמייצג את האינטרסים של הקבלן בעיקר ואין לך בתור לקוח אפשרות התמקחות על התשלום לאחר שאישרת את ההסכם.

רצוי לקחת בנוסף עורך דין שייצג אותך כלקוח על מנת שיעבור על הצד המשפטי בהסכם עבורך.

3. תשלום ישיר לקבלן –

לעיתים בעת רכישת דירה מקבלן, הקבלן יכול לאפשר לרוכשים לשלם לו בחלקים. זה מתאפשר בדרך כלל מכיוון שהתקדמות הבנייה לוקחת זמן. כאן הקבלן מפגין מעט גמישות ומאפשר חלוקה בהסדר מסוים ןלעיתים אפילו יש תנאי תשלום נוחים מאד.

מנגד, כאשר רוכשים דירה קיימת, לרוב הרוכשים יצטרכו להעביר את מלוא הסכום למוכר די מהר, ללא אפשרות להסדר תשלומים בפריסה לתקופה ארוכה.

4. הערכת שמאי –

כאשר מבקשים מהבנק משכנתא כדי לרכוש דירה קיימת (יד שניה) הבנק זקוק לשמאי מוסמך שיספק הערכה של הנכס לרישומיו ולוקח שמאי מטעמו. ברכישת דירה חדשה מקבלן אין דרישה לשמאות או הערכות שווי ולכן ניתן לחסוך את עלות השמאי.

5. גמישות של הבנק בהלוואה –

בעת רכישת דירה המתועדת בכתב (“על הנייר“) ולפני מסירת המפתח, הלווים צריכים פתרון דיור חלופי, כמו השכרת דירה. לכן הבנק יודע שלווים רבים מוצאים את זה מאתגר לשלם הן את המשכנתא והן את החשבונות האחרים כגון שכר דירה, בזמן. וזו יכולה להיות משימה קשה עד בלתי אפשרית לניהול. זו הסיבה שהבנקים מוכנים להתגמש ולספק פתרונות מעשיים כגון הלוואות בלון או משכנתא בגרייס.

6. מדד תשומות הבניה –

מדד תשומות הבנייה הוא מדד העוקב אחר מחירי החומרים השונים המשמשים לפרויקטים של בנייה כגון בטון, ברזל ועוד. זהו כלי שימושי כדי להבין את מחירי השוק הנוכחיים, שכן הוא נותן אינדיקציה לעלות החומרים כיום. כתוצאה מכך, כאשר מחיר הנכס שלך צמוד למדד, אם יקרה ועלויות חומרי הבנייה בשוק יעלו משמעותית, אין הקבלן הוא שיישא בהוצאות העודפות, אלא זה יהיה מגולם בתשלום של הלקוח, כי התשלום צמוד למדד. כאשר בוחנים רכישת דירה בבעלות קודמת (יד שניה), כאן אין פרמטר של מדד תשומות הבניה ומחיר הנכס לא יעלה.

מדד תשומות הבניה פועל בדומה למדד המחירים לצרכן, רק שבמקום להיות צמוד ליתרת הקרן במשכתא, הוא צמוד לסכום שטרם שולם לקבלן.

החל מיולי 2022 נוצר תיקון 9 לחוק המכר שאומר:

לדירות שנמכרו החל מתאריך זה הקבלנים יכולים להצמיד למדד עד 40% ממחיר הדירה.