כל מה שצריך לדעת על משכנתא לדירה ראשונה בשנת 2024
חושבים לקנות את הבית הראשון שלכם? אתם נכנסים למיזם מרגש ומאתגר כאחד. לרכוש דירה בפעם הראשונה יכול להיות מרגש ולעיתים מרתיע, במיוחד אם עליכם ללמוד את נושא לקיחת משכנתא. אין הדבר להרתיע אתכם במידה ואתם מתכננים זאת היטב ויודעים לתעל את היתרונות שלכם ולהציגם בצורה הטובה ביותר לבנקים, כי למעשה, קיימים תנאים והטבות מיוחדות לגבי אלו שלוקחים משכנתא לדירה הראשונה שלהם. הבנקים בישראל מנסים למשוך אליהם כמה שיותר לווים ולקוחות ועל כן הם מציעים לרוכשים דירה ראשונה משכנתא עם הצעות אטרקטיביות.
מי נחשב לקונה דירה ראשונה?
אתה נחשב לקונה בפעם הראשונה אם מעולם לא החזקת נכס למגורים, או שבבעלותך בעסקת שותפות.
אתה כנראה לא קונה בפעם הראשונה אם:
יש ברשותך חוזה חתום עם אדם נוסף, אם אתה קונה נכס עם מישהו שבבעלותו או שהיה בבעלותו בעבר, בית, אם ירשתם בית, גם אם מעולם לא גרתם שם ומאז הוא נמכר, אם יש לך נכס שנקנה עבורך על ידי מישהו שכבר הבעלים של בית משלו, כמו הורה או אפוטרופוס.
בכל מקרה, בדוק תמיד עם הבנק המלווה את המשכנתא שלך אם אינך בטוח לגבי זכאותך להטבת רכישת דירה ראשונה.
האם ישנם תנאים לקבלת משכנתא לדירה ראשונה, ואם כן מה הם?
כן, ישנם תנאים שמלווים לוקחים בדרך כלל בחשבון בעת הערכת זכאותו של אדם פרטי למשכנתא עבור דירה ראשונה. תנאים אלו מסייעים למלווים להעריך את יכולתו של הלווה להחזיר את ההלוואה ולהפחית את הסיכון הכרוך בהלוואות. כמה מצבים נפוצים כוללים:
דירוג אשראי: המלווים מסתכלים לעתים קרובות על ציון האשראי של הלווה, המשקף את כושר האשראי שלהם. דירוג אשראי גבוה יותר מגדיל בדרך כלל את סיכויי אישור המשכנתא ועשוי להוביל לתנאי הלוואה טובים יותר.
יציבות הכנסה ותעסוקה: המלווים מעריכים את ההכנסה ואת היסטוריית התעסוקה של הלווה כדי לקבוע את יכולתם לבצע תשלומי משכנתא חודשיים. היסטוריה תעסוקתית יציבה ומקור הכנסה עקבי הם גורמים חיוביים.
יחס חוב להכנסה: המלווים מנתחים את יחס החוב להכנסה של הלווה, שמשווה את תשלומי החוב החודשיים שלהם להכנסה החודשית ברוטו. יחס חוב להכנסה נמוך יותר מעיד על מצבו הפיננסי החזק יותר של הלווה ועל יכולתו להתמודד עם תשלומי המשכנתא.
מקדמה: לסכום המקדמה יש תפקיד משמעותי באישור המשכנתא. המלווים דורשים לעתים קרובות אחוז ממחיר הרכישה של הנכס כמקדמה. בדרך כלל, מקדמה גבוהה יותר יכולה להביא לתנאי הלוואה טובים יותר.
הערכת נכסים: המלווים מעריכים את שווי הנכס הממומן כדי לוודא שהוא מתיישב עם סכום ההלוואה. ההערכה עוזרת להגן על ההשקעה של המלווה על ידי אישור שווי הנכס.
חשוב לציין שהתנאים והדרישות הספציפיים עשויים להשתנות בין המלווים. מומלץ לחקור ולהתייעץ עם יועץ משכנתא מנוסה כדי להבין את הקריטריונים הספציפיים של כל בנק לקבלת משכנתא לדירה ראשונה בתנאים הטובים ביותר.
איך קבלת המשכנתא עובדת לקונה בפעם הראשונה?
בתחילה עליך לקבל הערכה כלשהי לגבי הסכום אותו תוכל להלוות, על מנת שהדבר ייתן לך אינדיקציה לטווח המחירים שעליך להסתכל כשאתה מחפש בית. אינך רוצה להיות במצב בו מצאת את בית חלומותיך אך אינך יכול להרשות לעצמך לקנות אותו.
לפני הבקשה למשכנתא לדירה ראשונה, בדוק כמה כסף יש לך ואז תבין כמה אתה רוצה ויכול להלוות.
הגשת בקשה למשכנתא תכלול בדרך כלל בדיקת אשראי. הבנק שתבקש ממנו, יבחן את המשכורת השנתית שלך ואת ההכנסות האחרות שלך, כמו גם את ההוצאות שלך כמו חשבונות ביתיים וחובות מהלוואות וכרטיסי אשראי. בנוסף, הם יבדקו את היסטוריית האשראי שלך כדי לברר אם אתה לווה אמין או שפספסת בעבר תשלומים. דירוג האשראי עדיין בחיתוליו בארץ, אך לקוחות בעלי היסטוריית אשראי איכותי בבנק יכולים להתמקח ולקבל הטבות בדמות ריביות מועדפות ותנאי החזר נוחים.
הון עצמי במשכנתא לדירה ראשונה
אחד היתרונות המשמעותיים בקבלת משכנתא לדירה ראשונה הוא האפשרות לבנות הון עצמי. ההון העצמי מייצג את הערך של נכס שבבעלותו של בעל הבית באמת, והוא יכול לגדול עם הזמן. כך תורמת משכנתא לדירה ראשונה לבניית הון עצמי:
תשלומי קרן: בעת ביצוע תשלומי משכנתא חודשיים, חלק מופנה להפחתת יתרת הקרן של ההלוואה. ככל שיתרת הקרן יורדת, ההון העצמי של בעל הבית בנכס גדל.
הערכת ערך נכס: עם הזמן, נכסים בדרך כלל עולים בערכם. הערכה זו מוסיפה להון העצמי של בעל הבית. גורמים כלכליים, תנאי שוק ושיפורים בתוך הנכס עצמו יכולים להשפיע על הקצב שבו ערך הנכס עולה.
מינוף ההון העצמי: בעלי בתים יכולים למנף את ההון הצבור שלהם למטרות שונות.
בניית הון עצמי באמצעות משכנתא לדירה ראשונה מעניקה יתרונות כלכליים ויכולה לשמש קפיצת מדרגה לקראת עשייה עתידית בתחום הנדל"ן. חשוב לשקול את ההשלכות ארוכות הטווח של בעלות על בתים ולמנף את ההון העצמי בצורה אחראית כדי למקסם את היתרונות שלה.
מה אחוז המימון שניתן לקבל ברכישת דירה ראשונה?
הבנקים בישראל מעניקים לרוכש דירה ראשונה מימון של עד 75% משווי העסקה עפ”י שמאות או לפי חוזה הרכישה ומימון מופחת ברכישת דירות נוספות. המטרה של משרד האוצר ובנק ישראל בקביעת המדרגות היא להקל כמובן על מי שעדיין לא רכש דירה.
בתכנית מחיר למשתכן, המשכנתא נלקחת ביחס למחיר השוק של הדירה, לפני ההנחה של תכנית מחיר למשתכן. הרוכשים בתכנית מחיר למשתכן הוגבלו ב-90% מימון במשכנתא על מנת שאחוזי המימון לא יהיו גבוהים מידי.
לרכישת דירה ראשונה בישראל קיימות גם הלוואות הזכאות מטעם משרד השיכון. הלוואות אלו הינן משכנתאות מסובסדות בריבית של 3%, כאשר הסכום שניתן לקבל במסלול המסובסד הינו מוגדר ותלוי בנקודות הזכאות אשר נקבעות על פי קריטריונים שונים כגון שירות צבאי, מצב סוציו-אקונומי, כמות אחים במשפחה וכדומה, אך לעיתים יש לבדוק האם באמת כדאי לקחת והאם הבנק אינו נותן לנו הטבה איכותית יותר מגובה הריבית של הלוואה זו.
הטבה נוספת הינה הלוואה עד לסכום של 100,000 ש"ח, המיועדת לרוכשי דירות ראשונות באזורי פריפריה ובבנייה רוויה.
בעקבות מגיפת הקורונה שהתפשטה בעולם ברבעון הראשון של 2020, התקבלה החלטה בישראל, כי מתאריך 17 ינואר 2021 בנק ישראל מתיר לבנקים להעניק משכנתא במסלול ריבית משתנה בהיקף של מעל ל-33% מהמשכנתא כולה, דבר אשר מיועד "להקל" על לקיחת המשכנתא במידה וניקח את רוב המסלול בריבית פריים מכיוון שהיא הארטרקטיבית ביותר שקיימת כיום.
בפועל נראה שעדיין כשלוקחים את המשכנתא עם ההיתר החדש של בנק ישראל, לא בהכרח יוצא שמשכנתא אכן משתלמת לכן יש לבדוק לעומק שהמסלולים שבוחרים ללקוח באמת מתאימים עבורו.
גם לאחר שאושרה לך המשכנתא והתחלת בתשלומים, זהו אינו סוף המסע. יהיה עליך לפקח על המשכנתא שלך, כמו שאתה עושה עם כל מוצר פיננסי. במיוחד אם אתה תצטרך לבצע מחזור משכנתא בעוד כמה שנים, אבל בינתיים, לתחילת המסע או בכל שלב לאחר מכן, אנו בטוב משכנתאות נשמח ללוות אתכם בצורה המקצועית ביותר בכל צעד בלקיחת המשכנתא הטובה, הנכונה והמתאימה ביותר עבורכם.
משכנתא לדירה ראשונה לצעירים
קבלת משכנתא לדירה ראשונה יכולה להיות רלוונטית במיוחד עבור צעירים הנכנסים לשוק הדיור. עבור צעירים רבים, רכישת דירה ראשונה היא צעד משמעותי לקראת עצמאות וביסוס בסיס כלכלי איתן. להלן מספר שיקולים ספציפיים לצעירים המבקשים משכנתא לדירה הראשונה שלהם:
היסטוריית אשראי מוגבלת: לצעירים יש לרוב היסטוריית אשראי קצרה יותר בהשוואה לאנשים מבוססים יותר. בניית היסטוריית אשראי חזקה על ידי ניהול אחראי של כרטיסי אשראי והתחייבויות פיננסיות אחרות יכולה להגדיל את הסבירות לאישור משכנתא.
הכנסה ותעסוקה: צעירים עשויים להיות בתחילת הקריירה שלהם או שיש להם פחות ניסיון בעבודה. המלווים יעריכו את יציבות הכנסתם ואת סיכויי התעסוקה שלהם. הוכחת מקור הכנסה קבוע ופוטנציאל צמיחה יכול לשפר את זכאותם למשכנתא.
חיסכון במקדמה: חיסכון עבור מקדמה הוא היבט קריטי בבעלות על הבית. ייתכן שצעירים יצטרכו לתעדף חיסכון ולאמץ אסטרטגיות תקצוב כדי לצבור את הכספים הדרושים.
סבירות: אנשים צעירים צריכים להעריך היטב את מצבם הכלכלי כדי לקבוע כמה הם יכולים להרשות לעצמם במונחים של תשלומי משכנתא חודשיים. חיוני לקחת בחשבון הוצאות אחרות, כגון ארנונה, ועד בית, עלויות תחזוקה ויעדים פיננסיים פוטנציאליים עתידיים.
תכנון לטווח ארוך: צעירים צריכים לחשוב על התוכניות ארוכות הטווח שלהם וכיצד בעלות על בתים מתיישרת עם המטרות שלהם. יש לקחת בחשבון גורמים כמו יציבות בעבודה, מיקום רצוי והעדפות אורח חיים כאשר מחליטים להשקיע בדירה ראשונה.
על ידי הבנת השיקולים הללו ועבודה צמודה עם מלווים ואנשי מקצוע מנוסים בתחום הנדל"ן, צעירים יכולים לנווט את תהליך הבטחת המשכנתא לדירה הראשונה שלהם בצורה יעילה יותר.
מסקנה
קבלת משכנתא לדירה ראשונה היא דרך מצוינת להפוך את חלומות הבעלות שלכם למציאות. בעזרת תכנון קפדני, מחקר והכנה פיננסית, תוכלו לנווט בהצלחה בתהליך המשכנתא. זכור לבחור את סוג המשכנתא הנכון, לאסוף את התיעוד הדרוש ולעבוד במסגרת התקציב שלך. בעלות על בתים מציעה יתרונות רבים, כולל בניית הון עצמי, יציבות וגאוות הבעלות. בצע את הצעדים הדרושים, ובקרוב תפתח את הדלת לדירה הראשונה שלך.
שאלות נפוצות
האם אוכל לקבל משכנתא לדירה ראשונה ללא היסטוריית אשראי?
בעוד שיש היסטוריית אשראי מועילה, חלק מהבנקים מציעים תוכניות לאנשים עם היסטוריית אשראי מוגבלת או ללא.
כמה מקדמה אני צריך עבור משכנתא על דירה ראשונה?
דרישת המקדמה יכולה להשתנות בהתאם לגורמים כמו המלווה, סוג ההלוואה והפרופיל הפיננסי שלך. אבל לרוב ניתן עם הון עצמי של 25% בלבד ולפעמים גם פחות מזה. יש להתייעץ עם יועץ משכנתאות מנוסה בנושא.
מהן עלויות הנלוות, והאם אני צריך לשלם אותן מראש?
עלויות הנלוות כוללות עמלות שונות הקשורות לתהליך סגירת המשכנתא, כגון עמלת פתיחת תיק, שמאות, ביטוח משכנתא, רישום בעלות ושכר טרחת עורך דין. בעוד שחלק עלויות הסגירה משולמות מראש, חלקן משולמות מדי חודש כמו ביטוח.
האם אוכל להיות זכאי למשכנתא אם יש לי הלוואות אחרות?
הלוואות אחרות אינן פוסלת אותך אוטומטית מלקבל משכנתא. המלווים שוקלים את התמונה הפיננסית הכוללת שלך, כולל יחס החוב להכנסה שלך. זה חיוני לנהל את תשלומי הלוואות שלך בצורה אחראית ולשמור על דירוג אשראי טוב.
