דירה בהנחה היא לא תוכנית אחת – היא מטרייה שמאגדת מספר תוכניות ממשלתיות כמו מחיר מטרה ומחיר למשתכן, כולן עם מטרה משותפת: לאפשר לזוגות צעירים ומשפחות לרכוש דירה במחיר הנמוך ממחיר השוק, עם מימון גבוה מהרגיל. הבנת הפרטים – ובמיוחד חישוב המשכנתא – יכולה לחסוך לכם מאות אלפי שקלים.
מי זכאי להשתתף בהגרלות דירה בהנחה?
לפני שנרשמים להגרלה, צריך לקבל תעודת זכאות – מסמך שמאשר שאתם עומדים בתנאי הסף. עלות ההנפקה: 240 ₪. שלוש חברות מורשות להנפיק אותה: מילגם, אלונים ועמידר.
הזכאות מחולקת לשתי קטגוריות עיקריות:
חסרי דיור
- לא הייתה בבעלותם דירה או יותר משליש דירה ב-3 השנים האחרונות
- לא שכרו דירה תחת חוק הגנת הדייר (דמי מפתח) ב-3 השנים האחרונות
- אין להם זכויות בדירה בשלבי בניה, בקרקע מגורים מעל שליש, או דרך קבוצת רכישה
- אינם בני רשות ליחידת דיור בנחלה במשק חקלאי
משפרי דיור
- בבעלותם דירת מגורים יחידה (או שהייתה בבעלותם ב-3 השנים האחרונות)
- בני זוג נחשבים משפרי דיור אם לאחד מהם יש דירה יחידה – גם אם לשני אין
- חשוב: משפר דיור חייב למכור את הדירה הקיימת לא יאוחר מ-12 חודשים לאחר אכלוס הדירה החדשה
מי יכול להגיש בקשה?
- זוגות נשואים או ידועים בציבור
- יחידים (רווקים, גרושים, אלמנים) מעל גיל 35
- הורה יחיד עם ילד אחד לפחות שטרם מלאו לו 21
- הורים גרושים מתחת לגיל 35 שילדיהם אינם בחזקתם
- זוגות העומדים להינשא תוך 3 חודשים מהגשת הבקשה
- נכים מגיל 21: בעלי 75%+ נכות רפואית מביטוח לאומי, בעלי 50%+ נכות לצמיתות הזכאים לקצבת ניידות, נפגעי פעולות איבה 50%+ ונכי משרד הביטחון 50%+
- נכים רתוקים לכיסא גלגלים (100% נכות) מקבלים עדיפות בהגרלה
היתרונות הכספיים – מה באמת מקבלים?
הנחה על מחיר הדירה
מחיר הדירה בתוכנית נמוך ממחיר השוק – מפורסם שזה כ-20% הנחה, אך בפועל בהתאם למחירי הדירות היום בישראל ההנחה יוצאת לפעמים גדולה הרבה יותר.
מימון גבוה מהרגיל – היתרון הגדול ביותר
כאן נמצא הערך הכספי הגדול ביותר עבור רוכשים רבים. בעסקה רגילה, המשכנתא לדירה ראשונה מוגבלת ל-75% ממחיר החוזה. בתוכנית דירה בהנחה, המשכנתא מחושבת על 75% משווי השוק – שהוא גבוה יותר מהמחיר החוזי. המשמעות: אחוז מימון ריאלי שיכול להגיע ל-90% ואף מעבר.
דרישת ההון העצמי המינימלי: 100,000 ₪ (ללא קשר לאחוז המימון).
מענק מיקום לפרויקטים בפריפריה
בחלק מהפרויקטים מחוץ למרכז מקבלים הרוכשים מענק מיקום של 40,000 ₪ או 60,000 ₪, הנחשב כחלק מההון העצמי. גם עם מענק של 60,000 ₪, נדרש הון עצמי מינימלי של 60,000 ₪ נוספים.
עדכון חישוב המשכנתא 2026: תקרה חדשה שמשנה את התמונה
עד סוף 2025, שווי השוק המקסימלי לחישוב המשכנתא בתוכנית עמד על 1,800,000 ₪ – סכום שלא עודכן מתחילת התוכנית, בזמן שמחירי הדירות המשיכו לעלות. התוצאה: זוכים רבים ויתרו על זכייתם כי לא הצליחו לגייס את ההון העצמי הנדרש.
בעקבות עבודה מאומצת של התאחדות יועצי המשכנתאות, עודכנה התקרה ב-2026 ל-2,100,000 ₪ – מה שמאפשר לגייס משכנתא גבוהה יותר ולהזדקק להון עצמי נמוך יותר.
איך מחשבים את המשכנתא המקסימלית בתוכנית (נכון ל-2026)?
- שווי שוק עד 2,100,000 ₪: משכנתא עד 75% משווי השוק (הגבוה מהמחיר החוזי)
- שווי שוק מעל 2,100,000 ₪ + מחיר חוזה מתחת ל-2,100,000 ₪: תקרת משכנתא 1,575,000 ₪ (75% מ-2,100,000)
- שווי שוק מעל 2,100,000 ₪ + מחיר חוזה מעל 2,100,000 ₪: עד 75% מהמחיר החוזי
המשמעות המעשית: זוכים שנתקעו בעבר על גובה ההון העצמי הנדרש יכולים כעת לגייס עד 225,000 ₪ יותר במשכנתא לעומת החישוב הישן.
איך משתתפים בהגרלות – שלב אחר שלב
- הוצאת תעודת זכאות – דרך מילגם, אלונים או עמידר (240 ₪, תוקף 12 חודשים)
- מעקב אחר הגרלות – משרד הבינוי והשיכון מפרסם הגרלות מעת לעת. בכל הגרלה ניתן להירשם ל-3 יישובים לכל היותר
- עדיפות בהגרלה ניתנת לתושבי המקום, נכים ומשרתי מילואים
- לאחר הזכייה – קבלת הודעה ולאחריה פגישה עם הקבלן לבחירת דירה וחתימה על חוזה
מה חשוב לבדוק לפני שחותמים
- הוצאות נלוות – לקחתם את כל ההוצאות הנלוות בחשבון? תשומות בנייה, עו"ד, הוצאות כניסה לדירה
- היתרי בנייה – האם לקבלן יש כבר היתרים? ללא היתר – הפרויקט עלול לעכב שנים
- לוח תשלומים – מה שיעור התשלום ברכישה ומה לאורך הבנייה?
- מענק מיקום – האם ניתן בפרויקט ואם כן – כמה?
- אישור עקרוני למשכנתא – לפני שחותמים, חשוב לדעת שהבנק יאשר את המימון הנדרש לכם
חשוב לדעת: אין חובה לממש זכייה. ויתור על זכייה לא פוגע בסיכויים בהגרלות עתידיות. גם אם מספר הזכייה שלכם גבוה ממספר הדירות – תוכלו להיות זכאים כתוצאה מביטולים של זוכים אחרים.
למה כדאי ייעוץ משכנתא בתהליך דירה בהנחה?
תוכנית דירה בהנחה כוללת חישובי מימון שונים לחלוטין מרכישה רגילה – שווי שמאי מול מחיר חוזי, תקרות שמשתנות, ומענקים שמשפיעים על ההון העצמי. טעות בחישוב יכולה לאפשר לכם לגייס משכנתא גבוהה יותר ממה שחשבתם – או להפתיע אתכם בגובה ההון העצמי הנדרש.
- חישוב מדויק של המשכנתא המקסימלית בהתאם לשווי השמאי הצפוי בפרויקט הספציפי שלכם
- חישוב לפי התקרה החדשה – מאז עדכון 2026 (2.1M במקום 1.8M), ניתן לגייס משכנתא גבוהה יותר – יועץ יחשב בדיוק כמה זה שווה בפרויקט הספציפי שלכם
- הכנה לקראת הזכייה – אישור עקרוני מוכן מהבנק, כך שאחרי הזכייה אתם מוכנים לפעול מהר
- תכנון מסלולים לפרויקט עם לוח תשלומים לקבלן לאורך תקופת הבנייה
- מה עושים עם הדירה – משקיעים אותה או גרים בה? התשובה משנה את כל תוכנית העבודה. יועץ יבנה לכם את המסגרת הפיננסית הנכונה ויתאים את ההוצאות הנלוות בהתאם למטרה
שאלות נפוצות
כמה עולה תעודת זכאות לדירה בהנחה?
240 ₪. ניתן להנפיק דרך מילגם, אלונים או עמידר באופן מקוון. התעודה תקפה ל-12 חודשים ומאפשרת השתתפות בהגרלות שנפתחות בתקופת תוקפה.
מה אחוז המימון האמיתי בדירה בהנחה?
המשכנתא יכולה להגיע ל-90%, תלוי בעסקה שעומדת בפניכם.
מה קורה אם לא ממשים זכייה בהגרלה?
כלום. ויתור על זכייה אינו פוגע בזכאות, בסיכויים בהגרלות עתידיות, ולא מונע רישום להגרלות נוספות.
האם ניתן לקחת משכנתא לפני ידיעת מיקום הדירה?
לא לגמרי – אבל יועץ טוב יכול להכין אתכם עם אישור עקרוני בהתאם לפרויקט, למיקום הזכייה שלכם ולהוצאות הנלוות, לאחר הבנה מלאה של המקרה שלכם.
האם משפר דיור חייב למכור את דירתו לפני הרכישה?
לא לפני – אבל חייב לא יאוחר מ-12 חודשים לאחר קבלת מפתח לדירה החדשה. לא ניתן לרכוש דירה נוספת (שלישית) כל עוד לא מכר את הדירה הקודמת.
