משכנתא לרכישת מגרש מרמ"י (רשות מקרקעי ישראל) שונה ממשכנתא לרכישת מגרש פרטי בכמה היבטים מהותיים. מי שזכה בהגרלת רמ"י או במכרז, צריך להכיר את הכללים הייחודיים לפני שמגישים בקשה לבנק.

מגרש מרמ"י: שני סוגי עסקאות

ניתן לרכוש מגרש מרשות מקרקעי ישראל בשתי דרכים:

• הגרלה: זכייה בהגרלה של רמ"י לרוכשים מוגדרים, לרוב במחיר מופחת
• מכרז: מכרז פומבי שבו המציע הגבוה ביותר זוכה

בשני המקרים, מבנה העסקה זהה, אבל חשוב להבין את מרכיביה לפני שפונים לבנק.

מבנה התשלום במגרש מרמ"י

בניגוד לרכישת מגרש פרטי שבה משלמים מחיר אחד, ברכישה מרמ"י התשלום מורכב משני חלקים נפרדים:

• דמי היוון לרמ"י: התשלום עבור המגרש עצמו, לפי שוברי תשלום שמנפיקה הרשות. שימו לב: סכום הזכייה במכרז הוא לרוב לפני מע"מ, והבנק מממן את הסכום כולל מע"מ
• עלות פיתוח: תשלום לחברה שזכתה במכרז לפתח את הקרקע (תשתיות, כבישים וכד')

הבנק מממן את סך שני הסכומים יחד. אחוז המימון מחושב מהסכום הכולל של ההיוון והפיתוח.

ללא שמאות: הבדל משמעותי מול מגרש פרטי

ברכישת מגרש מרמ"י אין צורך בשמאות. הבנק מסתמך על שווי העסקה המוסכם מול הרשות. זה מפשט את התהליך ומוזיל אותו, אבל לא מבטל את הצורך בבדיקה מוקפדת של תנאי הבנק.

רישום השעבוד בעסקת רמ"י

בשלב רכישת המגרש מרמ"י, לא ניתן לרשום שעבוד לבנק על הקרקע. רישום השעבוד מתאפשר רק לאחר סיום ההליך מול הרשות. הבנק משתמש במנגנון בנקאי שגרתי, "התחייבות לרישום משכנתא", הכולל:

• רישום ברשם המשכונות
• התחייבות בפני עורך דין לרשום שעבוד לבנק ברגע שיתאפשר

עסקאות רמ"י מאושרות עד 75% מימון, כמו עסקאות מגרש רגילות. המנגנון בטוח ומוכר לבנקים.

כסף בסדר ספציפי: קודם הון עצמי, אחר כך הבנק

בעסקת רמ"י, הבנק דורש שכספי ההון העצמי ישולמו לפני כספי המשכנתא. קודם מסיימים עם ההון העצמי, רק אחר כך הבנק מעביר את חלקו ישירות לרמ"י לפי שוברי התשלום.

תשלום הפיתוח

הבנק מממן את סך העסקה כולל עלות הפיתוח. הדרישה הטכנית היא סדר תשלום קפדני: כספי ההון העצמי משולמים קודם לחברה המפתחת, ולאחר מכן כספי המשכנתא מועברים ישירות לשוברי רמ"י.

יועץ משכנתא יסייע לתכנן את התזרים ואת סדר התשלומים בצורה נכונה.

הצמדה למדד: גורם שחייבים לקחת בחשבון

שוברי ההיוון ועלות הפיתוח צמודים למדד המחירים לצרכן. הבנק מאשר סכום משכנתא קבוע, ולכן כל עיכוב בתשלום השוברים מייצר הפרשי הצמדה שהלקוח חייב להשלים מהון עצמי. זהו גורם עלות שרבים לא מכירים מראש.

לוחות זמנים קשיחים לתשלום

הדד-ליין לתשלום שוברי רמ"י הוא לרוב 60 עד 90 יום מרגע הזכייה. עיכוב בתשלום גורר ריבית פיגורים ואף סכנת ביטול הזכייה. לכן, לאחר הזכייה בהגרלה או במכרז, יש לפנות לבנק ולהתחיל את תהליך אישור המשכנתא מיידית.

מי שמתמודד עם החזרים גבוהים על הלוואות קיימות, איחוד ההלוואות יכול לפנות תזרים ולשפר את יחס ההחזר לפני הגשת הבקשה.

שמירה על הון עצמי לשלב הבנייה

אחת הטעויות הנפוצות: שימוש בכל ההון העצמי לרכישת המגרש, ללא שארית לשלב הבנייה. כספי משכנתא הבנייה משוחררים רק לאחר קבלת היתר בנייה ולאחר הגעה לשלב היסודות. עד אז, צריך מימון ממקור אחר. תכנון נכון מקצה הון עצמי גם לשלב הראשוני של הבנייה.

בעלי דירה קיימת יכולים לשקול הגדלת המשכנתא הקיימת כמקור מימון נוסף לשלב הבנייה.

שאלות נפוצות

האם כל הבנקים מממנים רכישת מגרש מרמ"י?

רוב הבנקים מממנים, אך המדיניות שונה. חלקם מחמירים יותר, חלקם פחות. חשוב להשוות הצעות ממספר בנקים לפני שמחליטים, ולא להסתפק בבנק הראשון שמאשר.

האם ניתן לשלם את שובר הרמ"י ממקורות שונים?

שובר הרמ"י משולם בתשלום אחד לרמ"י. כאשר יש צורך לשלם ממקורות שונים (הון עצמי ומשכנתא), הפתרון מבוצע דרך קופת הבנק: הבנק אוסף את הכספים ממקורות שונים ומעביר אותם מרוכזים לרמ"י. זהו פתרון טכני סטנדרטי.

מה ההבדל בין הגרלת רמ"י למכרז רמ"י מבחינת המשכנתא?

מבחינת הבנק: אין הבדל מהותי. בשני המקרים מדובר בעסקת רמ"י עם אותם כללים. ההבדל העיקרי הוא במחיר: מחיר ההגרלה לרוב נמוך ממחיר השוק, מחיר המכרז נקבע על ידי השוק.

מה קורה אם זכיתי בהגרלת רמ"י ואין לי הון עצמי מספיק?

זכייה בהגרלה לא מחייבת, ניתן לוותר עליה ללא קנס. אם רוצים לממש, כדאי לבצע מהר בדיקת זכאות למשכנתא ולבחון אם ניתן לגייס הון עצמי נוסף (משפחה, קרנות פנסיה, חיסכון). חלון הזמן מרגע הזכייה ועד לחתימה מוגבל.