משכנתא לדירה שנייה: המדריך המלא 2026
מאת אור שלמה, יועץ משכנתאות ובעלים של טוב משכנתאות
משכנתא לדירה שנייה מוגבלת בבנקים ל-50% משווי הנכס. כלומר, לפחות חצי מהמחיר מגיע מהון עצמי. בדירה ראשונה התקרה היא 75%. למי שמוכר את דירתו ורוכש דירה חליפית היא 70%. על כל אלה מתווסף מס רכישה מהשקל הראשון: 8% עד 6,055,070 ש"ח ו-10% על החלק שמעל. מי שמבין את המספרים האלה לפני שחותם על חוזה חוסך לעצמו הפתעות של מאות אלפי שקלים.
לבדיקת זכאות ותכנון מימון לדירה שנייה: השאירו פרטים או חייגו 077-8051908
כמה אחוז מימון אפשר לקבל לדירה שנייה?
תקרות המימון נקבעות בהוראה 329 של בנק ישראל וחלות על כל הבנקים באותה מידה:
| סוג הרכישה | תקרת מימון בנקאית | הון עצמי מינימלי |
|---|---|---|
| דירה יחידה | 75% | 25% |
| דירה חליפית (מתחייבים למכור את הקיימת) | 70% | 30% |
| דירה נוספת או להשקעה | 50% | 50% |
| תושב חוץ | 50% | 50% |
לדוגמה: דירה נוספת בשווי 2,000,000 ש"ח. הבנק יממן עד 1,000,000 ש"ח ואת היתרה מביאים מהון עצמי.
שימו לב: שיעור המימון נמדד רק מול שווי הנכס הנרכש, גם אם משעבדים לבנק נכס נוסף. שעבוד הדירה הקיימת לא מגדיל את התקרה של הדירה החדשה.
דירה חליפית: 70% במקום 50%
מי שמחזיק דירה אחת ורוכש דירה חדשה תוך התחייבות למכור את הקיימת, לפי התנאים של חוק מיסוי מקרקעין, נחשב רוכש דירה חליפית. הבנק יבקש תצהיר מאושר על ידי עורך דין ואת ההצהרה שהוגשה לרשות המסים. אם הדירה הקיימת לא נמכרת בזמן, ההטבה במס הרכישה נשללת. את לוחות הזמנים והחריגים כדאי לבדוק מול עורך הדין המלווה.
מעל 50%: יש דרך?
במשכנתא בנקאית, לא. התקרה מוחלטת. מימון נוסף אפשרי רק מגופים חוץ בנקאיים, בריבית גבוהה יותר ולרוב לתקופה קצרה. לפני שהולכים לשם כדאי לוודא שהעסקה עדיין משתלמת אחרי עלות המימון. הרחבה במאמר על משכנתא חוץ בנקאית.
מה מס הרכישה על דירה שנייה?
דירה נוספת ממוסה מהשקל הראשון, בלי מדרגת פטור:
| חלק משווי הדירה | שיעור המס |
|---|---|
| עד 6,055,070 ש"ח | 8% |
| מעל 6,055,070 ש"ח | 10% |
המדרגות בתוקף מ-16.1.2024 ועד 31.12.2026. על דירה בשווי 2,000,000 ש"ח המס הוא 160,000 ש"ח.
המס לא ממומן במשכנתא. בדירה של 2 מיליון ש"ח ההון העצמי בפועל הוא 1,000,000 ש"ח למחיר ועוד 160,000 ש"ח למס. לזה מתווספים שכר טרחת עורך דין, שמאות ועלויות רישום.
המידע על מס רכישה הוא כללי. לפני רכישה מומלץ לבדוק את החישוב מול עורך דין מקרקעין.
מאיפה מביאים את ההון העצמי?
- חסכונות והשקעות: פיקדונות, תיקי השקעות וקרנות השתלמות נזילות.
- מכירת הדירה הקיימת: משחררת הון ומאפשרת מימון של דירה חליפית עד 70%.
- הלוואה על הדירה הקיימת: אפשרית. ההחזר החודשי שלה נכנס לחישוב יחס ההחזר. שיעור המימון של הדירה החדשה נשאר 50%.
- עזרה מהמשפחה: מתנה פשוטה יותר מהלוואה. הלוואה מתועדת עם החזר חודשי ליותר מ-18 חודשים נחשבת התחייבות קבועה ומקטינה את ההכנסה הפנויה.
- איחוד הלוואות: סגירת הלוואות קיימות מקטינה את ההחזרים ומשפרת את יחס ההחזר.
יחס ההחזר: כמה משכנתא הבנק יאשר?
לפי הוראה 329, ההחזר החודשי לא יכול לעלות על 50% מההכנסה הפנויה. בפועל רוב הבנקים שואפים לא לעבור 40%, כי מעל הרף הזה ההלוואה מחייבת אותם בהקצאת הון גבוהה יותר.
- ההכנסה הפנויה: הכנסה נטו קבועה ומתועדת בניכוי התחייבויות שנותרו להן יותר מ-18 חודשים.
- המשכנתא הקיימת: נספרת במלואה כהוצאה קבועה.
- שכר דירה: מי שמשלם שכירות ולא יגור בדירה הנרכשת, השכירות מנוכה מההכנסה שלו.
- ערב מהמשפחה: אפשר להכיר בחצי מההכנסה הפנויה של קרוב מדרגה ראשונה שחותם כערב, בתנאים שקבע בנק ישראל.
כאן יועץ משכנתאות עושה את ההבדל: אותו תיק יכול לקבל סכום שונה בבנקים שונים, לפי האופן שבו כל בנק מחשב את ההכנסות.
איך דירוג האשראי משפיע על משכנתא לדירה שנייה?
בדירה שנייה הבנק לוקח סיכון גבוה יותר ולכן בוחן את נתוני האשראי בקפידה. פיגורים, חריגות ממסגרת או הרבה הלוואות פתוחות יובילו לריבית גבוהה יותר או לסירוב. כדאי לבדוק את הדוח לפני הגשת הבקשה. הרחבה במאמר על דירוג אשראי גבוה.
מה חשוב לבדוק כשקונים דירה שנייה להשקעה?
רוב מי שקונה דירה שנייה משכיר אותה. חלק מהבנקים מכירים בחלק מדמי השכירות הצפויים כהכנסה, לפי מדיניות פנימית ולפי הערכת השמאי. לפני שנכנסים לעסקה צריך לבדוק שהשכירות מכסה את ההחזר החודשי ושהתשואה מצדיקה את מס הרכישה. את החישוב המלא, כולל מסלולי המס על שכר דירה, פירטנו במדריך משכנתא לדירה להשקעה.
איך נראה תהליך קבלת משכנתא לדירה שנייה?
- בדיקת כדאיות: הון עצמי זמין, מס רכישה, עלויות נלוות ויחס החזר.
- אישור עקרוני: לפני חתימה על חוזה, מול כמה בנקים במקביל.
- שמאות: שמאי מטעם הבנק קובע את שווי הנכס שממנו נגזר המימון.
- בניית תמהיל: עד שני שלישים מההלוואה יכולים להיות בריבית משתנה. התקופה המקסימלית היא 30 שנה.
- חתימות ורישום שעבוד: בטאבו, ברשות מקרקעי ישראל או בחברה המשכנת.
- העברת הכספים: למוכר, לפי לוח התשלומים שבחוזה.
שאלות נפוצות
האם אפשר לקבל יותר מ-50% מימון לדירה שנייה?
לא במשכנתא בנקאית. התקרה של 50% קבועה בהוראה 329 של בנק ישראל. החריג הוא דירה חליפית, כשמתחייבים למכור את הדירה הקיימת: שם התקרה 70%. מימון מעבר לזה אפשרי רק מגופים חוץ בנקאיים ובעלות גבוהה יותר.
כמה מס רכישה משלמים על דירה שנייה?
8% על החלק שעד 6,055,070 ש"ח ו-10% על החלק שמעליו, כבר מהשקל הראשון. על דירה בשווי 2,000,000 ש"ח המס הוא 160,000 ש"ח. המס משולם מההון העצמי ולא ממומן במשכנתא.
האם המשכנתא על הדירה הראשונה פוגעת באישור?
היא לא מונעת אישור, אבל ההחזר החודשי שלה נספר במלואו. ההחזר של שתי המשכנתאות יחד צריך להישאר מתחת ל-50% מההכנסה הפנויה. רוב הבנקים מעדיפים מתחת ל-40%.
אפשר לקחת את המשכנתא לדירה השנייה בבנק אחר?
כן. אין חובה לחזור לבנק של המשכנתא הראשונה. פנייה לכמה בנקים במקביל יוצרת תחרות על הריבית ועל התנאים.
כמה זמן לוקח התהליך?
זה תלוי בעיקר במוכנות המסמכים ובקצב השמאות. תיק מסודר מתקדם מהר יותר. לכן כדאי לאסוף את המסמכים עוד לפני שמוצאים דירה.
על הכותב
אור שלמה, יועץ משכנתאות ובעלים של טוב משכנתאות. מלווה לווים ברכישת דירה שנייה, בדירות להשקעה ובתיקים מורכבים מול כלל הבנקים בישראל.
