מאת אור שלמה, יועץ משכנתאות ובעלים של טוב משכנתאות
לקיחת משכנתא על ירושה או חלק ממנה, מה האפשרויות?
הורשת נכסים, כולל נדל"ן, יכולה להציג הזדמנויות פיננסיות ייחודיות. אם קיבלת נכס בירושה או שאתה מצפה לקבל אחד, אולי אתה תוהה האם אפשר לקחת משכנתא על הירושה הזו. כאן נעמיק במשכנתא על ירושה, נבחן את האפשרויות והשיקולים האפשריים הכרוכים בכך, ונשפוך אור על הסכום המקסימלי העשוי להיות אפשרי.
ברוב המקרים, כאשר ירושה הכוללת נכס עם משכנתא, לעתים קרובות כנראה שיהיה ברשותם כיסוי ביטוח חיים כדי להבטיח את סילוק המשכנתא במקרה של מותם. המשמעות היא שעד שאתה מקבל את הנכס בירושה, ייתכן שהמשכנתא כבר סולקה במלואה, מה שמשאיר אותך עם נכס נטול משכנתא. חשוב להתייעץ עם עורך דין לענייני ירושה ולעיין בתנאיו ובפרטיו של הנכס שעבר בירושה כדי לקבוע את מצב המשכנתא וכל הסדרי ביטוח שערך הנפטר.
הבנת ירושה ומשכנתאות
ירושה מתייחסת לנכסים שהועברו לאדם או לקבוצת מוטבים לאחר מותו של אדם אהוב. זה כולל בדרך כלל נכסים פיננסיים, חפצים אישיים ונכסי נדל"ן. בעוד שירושות מתקבלות בדרך כלל על הסף, אפשר לבחון אפשרויות משכנתא על נכסים שעברו בירושה כדי לגשת למשאבים פיננסיים נוספים.
אפשרויות לקיחת משכנתא על ירושה
כאשר מדובר בלקיחת משכנתא על ירושה, קיימות מספר אפשרויות, בהתאם לנסיבות ולמטרות הספציפיות של היורש. להלן מספר אפשרויות נפוצות שכדאי לשקול:
רכוש בירושה כבטוחה
אם קיבלת בירושה נכס נקי מכל משכנתא או שעבוד קיים, ייתכן שתוכל להשתמש בו כבטוחה להבטחת משכנתא רגילה. אפשרות זו מאפשרת למנף את שווי הנכס שעבר בירושה לקבלת הלוואה למטרות שונות, כגון שיפוץ בית, איחוד הלוואות או צרכים פיננסיים אחרים.
שחרור הון או משכנתא הפוכה
עבור אנשים בני 55 ומעלה, משכנתא הפוכה, המכונה גם משכנתא לגיל השלישי, יכולה להיות אופציה. עם משכנתא הפוכה, אתה יכול לנצל את ההון העצמי של הנכס שעבר בירושה ולקבל כספים בצורה של תשלומים תקופתיים או סכום חד פעמי. ההלוואה מוחזרת בדרך כלל כאשר הנכס נמכר או שהעיזבון של הלווה מסדיר את החוב.
משכנתא בירושה משותפת
במקרים מסוימים, נהנים מרובים מנכס שעבר בירושה עשויים לבחור למשכנתא משותפת בירושה. הסדר זה מאפשר למוטבים להבטיח משכנתא באופן קולקטיבי תוך שימוש בנכס שעבר בירושה כבטוחה.
שיקולים בלקיחת משכנתא על ירושה
לפני שממשיכים במשכנתא על ירושה, חשוב לקחת בחשבון גורמים שונים ולטפל באתגרים פוטנציאליים. להלן שיקולים מרכזיים:
סוגיות משפטיות וירושה
חשוב לנווט בהיבטים המשפטיים של הנכס שעבר בירושה, לרבות העברת צוואה ורכוש, כדי להבטיח שיש לך את הסמכות החוקית לממש משכנתא על הנכס. התייעצו עם אנשי מקצוע משפטיים המתמחים בתכנון עיזבון ונדל"ן כדי לטפל בכל בעיה אפשרית.
שמאות והערכת נכסים
הנכס שעבר בירושה יעבור הליך שמאות לקביעת שווי השוק הנוכחי שלו. לערך המוערך תפקיד מכריע בקביעת סכום ההלוואה והתנאים וההגבלות המוצעים על ידי המלווים.
סכום משכנתא שניתן לקבל במקרה של ירושה חלקית או מלאה
סכום המשכנתא המקסימלי שניתן לקבל בירושה תלוי במספר גורמים, ביניהם שווי הנכס שעבר בירושה, הפרופיל הפיננסי של הלווה. לכל מלווה יהיו קריטריונים ומגבלות משלו בעת הערכת סכום ההלוואה. מומלץ להתייעץ עם יועץ פיננסי מומחה בנושא כדי להבין את הסכום המותאם עבורך.
מס בהעברת דירה בירושה: מה באמת משלמים
זו השאלה הראשונה של כל יורש, והתשובה מפתיעה רבים.
ההעברה מהמוריש ליורשים פטורה לחלוטין
העברת דירה בדרך של ירושה, בין על פי דין ובין על פי צוואה, אינה נחשבת מכירה לעניין חוק מיסוי מקרקעין. בשלב הזה אין מס שבח ואין מס רכישה.
הסכם חלוקת עיזבון גם הוא פטור
כשהיורשים מחלקים ביניהם את נכסי העיזבון בהסכם חלוקה, ההעברה פטורה ממס. החריג הוא תשלומי איזון שמגיעים מכסף חיצוני לעיזבון, ועליהם כן יחול מס.
מכירה בין אחים אחרי רישום הירושה כן חייבת במס
אם הירושה כבר נרשמה על שם כל היורשים, ואז אח אחד רוכש את חלקו של אח אחר, זו עסקת מקרקעין רגילה לכל דבר. יחולו עליה מס שבח ומס רכישה. העיתוי כאן שווה עשרות אלפי שקלים. מי שמסדיר את החלוקה בהסכם עיזבון לפני הרישום חוסך את שני המסים.
המידע כאן כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי או ייעוץ מס. לפני חתימה על הסכם או ביצוע העברת זכויות, התייעצו עם עורך דין המתמחה בתחום.
מה נדרש כדי לשעבד נכס שהתקבל בירושה
צו ירושה או צו קיום צוואה
בלי צוואה נדרש צו ירושה. עם צוואה נדרש צו קיום צוואה. הבנק לא ישעבד נכס לפני שהזכויות רשומות על שם היורש.
רישום הזכויות בטאבו או ברשות מקרקעי ישראל
שעבוד מחייב זכויות רשומות. כל עוד הנכס רשום על שם המוריש, אין על מה לרשום משכנתא.
הסכמת שאר היורשים כשהבעלות משותפת
נכס שרשום על שם כמה יורשים אינו ניתן לשעבוד על ידי אחד מהם בלבד. זו הסיבה שרבים בוחרים להסדיר חלוקה מסודרת לפני שפונים לבנק.
שאלות נפוצות על משכנתא בירושה
האם אני יכול לקחת משכנתא על כל סוג של ירושה?
אמנם משכנתאות על נכסים שעברו בירושה הן נפוצות, אך הזכאות והאפשרויות עשויות להשתנות בהתאם לסוג הירושה ולנסיבות הספציפיות. רוב נכסי נדל"ן מתאימים משכנתאות, אך לנכסים שונים עשויות להיות אפשרויות מימון או מגבלות שונות ויש לבחון בהתאם.
האם אוכל להשתמש בנכס שעבר בירושה כבטוחה למשכנתא?
כן, אם הנכס שעבר בירושה נקי ממשכנתאות או שעבודים קיימים, הוא יכול לשמש כבטוחה להבטחת הלוואת משכנתא. שווי הנכס יוערך, וגובה ההלוואה יהיה תלוי בגורמים שונים, לרבות שווי הנכס והפרופיל הפיננסי של הלווה.
כיצד פועל החזר משכנתא בירושה?
תנאי ההחזר והמבנה של משכנתא בירושה תלויים בסוג המשכנתא וההסכם הספציפיים. משכנתאות כרוכות בתשלומים חודשיים קבועים של קרן וריבית כרגיל או אפשרות של בלון חלקי.
האם משלמים מס על דירה שהתקבלה בירושה?
לא. העברת הדירה מהמוריש ליורשים אינה נחשבת מכירה, ולכן אין מס שבח ואין מס רכישה בשלב הזה.
האם צריך צו ירושה כדי לקחת משכנתא?
כן. בלי צוואה נדרש צו ירושה, ועם צוואה נדרש צו קיום צוואה. הבנק לא ישעבד נכס שהזכויות בו אינן רשומות על שם הלווה.
אח שרוצה לרכוש את חלקי האחים, משלם מס?
תלוי בעיתוי. אם החלוקה נעשית בהסכם חלוקת עיזבון לפני הרישום, היא פטורה. אם הירושה כבר נרשמה על שם כולם, מדובר בעסקה רגילה החייבת במס שבח ובמס רכישה.
אפשר לשעבד נכס שרשום על כמה יורשים?
לא בלי הסכמת כולם. נכס בבעלות משותפת אינו ניתן לשעבוד על ידי בעלים אחד.
כמה זמן לוקח התהליך?
הצוואר הצר הוא הצו והרישום ולא הבנק. הוצאת צו ירושה ורישום הזכויות עשויים לקחת חודשים, ורק אחריהם מתחיל תהליך המשכנתא הרגיל.
על הכותב
אור שלמה, יועץ משכנתאות ובעלים של טוב משכנתאות. מלווה לווים בתהליכי מחזור משכנתא, איחוד הלוואות והגדלת משכנתא קיימת מול כלל הבנקים בישראל. לייעוץ ראשוני ללא עלות
