משכנתא למגרש היא הלוואה שניתנת לרכישת קרקע לבנייה עצמית. תהליך קבלת המשכנתא שונה ממשכנתא לרכישת דירה, הבנק בוחן לא רק את יכולתכם לרכוש את המגרש, אלא גם את יכולתכם לממן את בניית הבית בהמשך.
האם הבנק נותן משכנתא על מגרש?
כן, בנק ישראל מאפשר לבנקים למשכנתאות לממן רכישת מגרש לבנייה עצמית. תנאי הכרחי הוא שהמגרש מופשר לבנייה ויש עליו היתרים בתוקף. קרקע חקלאית או קרקע שאינה מיועדת לבנייה, אינן זכאיות למשכנתא בנקאית רגילה.
כמה מימון ניתן לקבל?
בנק ישראל מאפשר מימון של עד 75% משווי המגרש. בפועל, הבנקים נוטים לאשר אחוזי מימון נמוכים יותר, תלוי בפרופיל הלווה, במיקום המגרש ובמצב התכנוני. חשוב לגבש ציפיות ריאליות ולהיוועץ ביועץ משכנתא לפני הגשת הבקשה.
מה הבנק בודק שלא בודק במשכנתא רגילה?
זו הנקודה המהותית שרוב הרוכשים לא מכירים. הבנק לא מסתפק בבדיקת יכולת ההחזר למגרש בלבד, הוא בוחן גם:
- יכולת מימון הבנייה: האם יש לכם הון עצמי לבניית הבית או יכולת לקחת משכנתא נוספת לבנייה
- כוונת בנייה: רכישת מגרש ללא כוונה לבנות עליו אינה עסקה שהבנקים אוהבים לאשר
- ייעוד הקרקע: תב"ע, זכויות בנייה, מגבלות, אפשרות פיצול
- מאפיינים פיזיים: דרכי גישה, מגבלות טופוגרפיות, הפקעות
שמאות למגרש
ברכישת מגרש מאדם פרטי: הבנק ידרוש שמאות. השמאי מעריך את שווי הקרקע לפי מצבה התכנוני, זכויות הבנייה ועסקאות השוואה באזור. השמאות קובעת את הסכום שממנו מחושב אחוז המימון.
ברכישת מגרש מרמ"י (רשות מקרקעי ישראל): אין צורך בשמאות. ראו מידע נוסף במאמר המפורט על משכנתא למגרש מרמ"י.
תכנון המשכנתא: מגרש ובנייה ביחד
חשוב להבין: משכנתא למגרש ומשכנתא לבנייה הם שני תהליכים נפרדים. אלו שני תיקים, שני אישורים ושני סבבי משא ומתן. בפועל, הבנק שנתן את המשכנתא למגרש יצפה שתיקחו ממנו גם את משכנתא הבנייה. מחזור למעבר בנק באמצע התהליך אפשרי אבל מסורבל ועלול לעכב את כספי הבנייה.
לכן, כדאי לבחור בנק למגרש רק לאחר שבדקתם גם את תנאיו לבנייה. יועץ משכנתא יסייע לבנות תמהיל שמתכנן את שני השלבים מראש.
מי שנמצא עם מספר הלוואות צרכניות בריבית גבוהה, כדאי לשקול איחוד ההלוואות לפני לקיחת המשכנתא למגרש, כדי לשפר את יחס ההחזר לבנק.
עלויות נוספות שחייבים לשקלל
- מס רכישה: 6% מהשקל הראשון, ללא פטור לרוכשי דירה ראשונה
- היטל השבחה: אם חל על המגרש
- שמאות: ברכישה מפרטי
- עורך דין: רישום בטאבו, שעבוד לבנק
- עלויות פיתוח: ברכישה מרמ"י
- אדריכל ומפקח בנייה: לשלב הבנייה
שאלות נפוצות
האם ניתן לקבל משכנתא על קרקע חקלאית?
לא, לא ניתן לקבל משכנתא בנקאית על קרקע חקלאית. הדרך היחידה היא הלוואה מבנק מסחרי, בתנאים שונים לחלוטין: סכומים נמוכים יותר, פריסה קצרה יותר וריבית גבוהה יותר.
מה קורה אם הבנייה מתעכבת לאחר קבלת משכנתא למגרש?
המשכנתא למגרש ממשיכה ללא שינוי. כספי משכנתא הבנייה משוחררים לפי שלבי הבנייה בפועל. הבנק לא ישחרר כספים על שלב שלא בוצע. עיכוב ממושך עלול לדרוש עדכון אישור המשכנתא לבנייה.
האם חייבים לקחת משכנתא לבנייה מאותו בנק שנתן משכנתא למגרש?
לא חייבים, אך בפועל קשה לפצל בין בנקים. הבנק שממשכן את המגרש בדרך כלל יצפה להיות גם הבנק לבנייה. מעבר לבנק אחר אפשרי אבל כרוך במחזור ובעיכוב. כדאי לתכנן את שני השלבים מראש עם אותו בנק.
כמה הון עצמי צריך לרכישת מגרש?
לפחות 25% משווי המגרש לפי הנחיות בנק ישראל, ובפועל לרוב יותר מזה. בנוסף יש להוסיף את עלויות הנלוות (מס רכישה, עורך דין, שמאות) ולשמור הון עצמי לשלבי הבנייה הראשונים עד שהבנק יתחיל לשחרר כספים.
בעלי דירה קיימת יכולים לבחון גם הגדלת המשכנתא הקיימת כמקור להון הנוסף לרכישת המגרש.
