משכנתא לדירה להשקעה: מימון, מס ותשואה
מאת אור שלמה, יועץ משכנתאות ובעלים של טוב משכנתאות
משכנתא לדירה להשקעה מוגבלת בבנקים ל-50% משווי הנכס, כמו כל דירה נוספת. מס הרכישה מתחיל ב-8% מהשקל הראשון ועולה ל-10% על החלק שמעל 6,055,070 ש"ח. השאלה האמיתית היא לא אם הבנק יאשר אלא אם העסקה משתלמת: האם השכירות מכסה את ההחזר, כמה הון עצמי ננעל בנכס ומה נשאר אחרי מס.
לבדיקת זכאות ותכנון מימון לדירה להשקעה: השאירו פרטים או חייגו 077-8051908
כמה מימון מקבלים לדירה להשקעה?
בהוראה 329 של בנק ישראל "דירה להשקעה" היא כל דירת מגורים שאינה דירה יחידה או דירה חליפית. תקרת המימון עליה היא 50%. ההון העצמי צריך לכסות את החצי השני, את מס הרכישה ואת העלויות הנלוות.
| דוגמה: דירה בשווי 1,800,000 ש"ח | סכום |
|---|---|
| משכנתא מקסימלית (50%) | 900,000 ש"ח |
| הון עצמי למחיר הדירה | 900,000 ש"ח |
| מס רכישה (8%, הדירה מתחת ל-6,055,070 ש"ח) | 144,000 ש"ח |
| הון עצמי נדרש לפני עלויות נלוות | 1,044,000 ש"ח |
לזה מתווספים שכר טרחת עורך דין, שמאות, תיווך ושיפוץ אם יש.
מדרגות מס רכישה לדירה להשקעה (בתוקף מ-16.1.2024 ועד 31.12.2026):
| חלק משווי הדירה | שיעור המס |
|---|---|
| עד 6,055,070 ש"ח | 8% |
| מעל 6,055,070 ש"ח | 10% |
לדוגמה, על דירה בשווי 7,000,000 ש"ח המס הוא 8% על 6,055,070 ש"ח ועוד 10% על היתרה: כ-578,900 ש"ח.
איך הבנק מחשב את יכולת ההחזר?
ההחזר החודשי לא יכול לעלות על 50% מההכנסה הפנויה. רוב הבנקים מעדיפים להישאר מתחת ל-40%.
- משכנתא על דירת המגורים: נספרת במלואה כהוצאה קבועה.
- שכר דירה: מי שגר בשכירות ולא יעבור לדירה הנרכשת, השכירות שהוא משלם מנוכה מההכנסה.
- שכירות צפויה מהדירה: חלק מהבנקים מכירים בחלק ממנה כהכנסה, לפי מדיניות פנימית. זה לא מובטח ולכן לא כדאי לבנות עליו את כל התוכנית.
איך בודקים אם העסקה משתלמת?
תשואה ברוטו היא שכר הדירה השנתי חלקי מחיר הדירה. בדוגמה של דירה ב-1,800,000 ש"ח שמושכרת ב-5,500 ש"ח בחודש:
| רכיב | סכום |
|---|---|
| שכירות שנתית | 66,000 ש"ח |
| תשואה ברוטו על מחיר הדירה | 3.7% |
מהתשואה ברוטו צריך להוריד את ריבית המשכנתא, מס על השכירות, תחזוקה, ביטוח וחודשים בלי שוכר. אם ההחזר החודשי גבוה מהשכירות, ההפרש יוצא מהכיס כל חודש. זה לא בהכרח פוסל עסקה, אבל זה חייב להיות חלק מהתוכנית ולא הפתעה.
איך ממוסה ההכנסה משכירות?
על שכר דירה למגורים יש שלושה מסלולי מיסוי:
- מסלול פטור: הכנסה חודשית עד תקרה שנקבעת בחוק פטורה ממס. השכירות מכל הדירות נספרת יחד.
- מסלול 10%: מס של 10% על ההכנסה ברוטו, בלי ניכוי הוצאות.
- מסלול רגיל: מס שולי על ההכנסה נטו, אחרי ניכוי הוצאות כמו ריבית המשכנתא ופחת.
מיסוי שכירות תלוי בנתונים האישיים. לפני בחירת מסלול מומלץ להתייעץ עם רואה חשבון.
על שם פרטי או דרך חברה?
משקיעים שוקלים לפעמים לרכוש דרך חברה בע"מ. מבחינת מימון זה משנה הרבה: הבנקים בדרך כלל לא נותנים משכנתא למגורים לחברה. המימון הופך לאשראי עסקי בתנאים אחרים. בדירת מגורים הפתרון המעשי הוא לרוב רכישה על שם פרטי. הפירוט המלא במדריך משכנתא לחברה בע"מ.
דירה להשקעה או דירה שנייה: מה ההבדל?
מבחינת בנק ישראל אין הבדל: כל דירה שאינה יחידה או חליפית היא דירה להשקעה עם תקרת מימון של 50%. ההבדל הוא בתוכנית. מי שמתכנן למכור את הדירה הקיימת נחשב רוכש דירה חליפית ויכול לקבל עד 70% מימון. כל התנאים מפורטים במדריך משכנתא לדירה שנייה.
שאלות נפוצות
כמה הון עצמי צריך לדירה להשקעה?
לפחות 50% ממחיר הדירה. מעבר לזה צריך לממן ממקורות עצמיים את מס הרכישה (8% עד 6,055,070 ש"ח ו-10% על החלק שמעל) ואת העלויות הנלוות. בדירה של 1,800,000 ש"ח מדובר ביותר מ-1,040,000 ש"ח.
הבנק מתחשב בשכירות העתידית?
חלק מהבנקים מכירים בחלק מדמי השכירות הצפויים כהכנסה. זו מדיניות של כל בנק ולא כלל של בנק ישראל. כדאי לבנות תוכנית שעומדת ביחס ההחזר גם בלי השכירות.
אפשר לממן את ההון העצמי מהלוואה על הדירה שלי?
אפשר, באמצעות הגדלת משכנתא קיימת או הלוואה לכל מטרה. שיעור המימון נמדד רק מול הדירה הנרכשת ולכן נשאר 50%. בנוסף, ההחזר של ההלוואה על הדירה הקיימת נכנס לחישוב יחס ההחזר.
באיזה מסלול מס כדאי לדווח על השכירות?
זה תלוי בגובה השכירות, בהוצאות ובשאר ההכנסות. מסלול 10% פשוט אך לא מאפשר ניכוי הוצאות. המסלול הרגיל מאפשר לנכות ריבית ופחת. את ההחלטה כדאי לקבל עם רואה חשבון.
אפשר לקנות דירה להשקעה עם שותפים?
כן. הבנק בוחן את כל הלווים יחד ואת יכולת ההחזר של כל אחד מהם. חשוב להסדיר מראש בהסכם שיתוף מה קורה כשאחד השותפים רוצה לצאת.
על הכותב
אור שלמה, יועץ משכנתאות ובעלים של טוב משכנתאות. מלווה משקיעים ברכישת דירות להשקעה ובבניית תמהיל מימון מול כלל הבנקים בישראל.
