מחשבון משכנתא

איך משתמשים במחשבון המשכנתא

בשורה התחתונה: מזיזים את הסרגלים לסכום ולתקופה ומקבלים החזר חודשי משוער לפי ריבית ממוצעת של 4%. מי שכבר קיבל הצעה מהבנק עובר למחשבון המתקדם, מזין כל מסלול בנפרד ומשווה עד 3 תמהילים.

ממה מורכב ההחזר החודשי

ההחזר החודשי מורכב מקרן ומריבית. בתחילת התקופה רוב ההחזר הולך לריבית. לאט לאט חלק הקרן גדל. שלושה דברים קובעים את גובה ההחזר:

• הריבית: הפרש של אחוז אחד בריבית על מיליון ₪ ל-25 שנה הוא בערך 570 ₪ בחודש.
• התקופה: תקופה ארוכה מורידה את ההחזר החודשי אבל מגדילה את סך הריבית.
• ההצמדה למדד: במסלול צמוד הקרן גדלה עם המדד. לכן גם ההחזר עולה עם השנים. בגלל זה המחשבון מציג גם החזר ראשון וגם החזר מקסימלי.

שיטות החזר: שפיצר, קרן שווה ובלון

מסלולי המשכנתא בקצרה

במסלול משתנה, התקופה נקבעת בכפולות של תדירות השינוי. למשל, במשתנה כל 5 שנים אפשר לבחור 10, 15, 20 או 25 שנים. הסבר מלא על כל מסלול נמצא במדריך מסלולי משכנתא. איך מרכיבים מהם תמהיל מוסבר במדריך תמהיל משכנתא.

על מה נקבעת הריבית במסלול משתנה

במסלול משתנה הריבית בנויה משני חלקים: עוגן שמשתנה עם השוק ומרווח קבוע שהבנק נותן לכם ביום החתימה. בכל נקודת שינוי העוגן מתעדכן. הריבית החדשה היא העוגן החדש ועוד אותו מרווח.

• משתנה צמודה: העוגן נגזר מהתשואה של אג"ח ממשלתיות צמודות למדד, לתקופה שמתאימה לתדירות השינוי. למשל, במשתנה כל 5 שנים זו התשואה של אג"ח לכ-5 שנים.
• משתנה לא צמודה: העוגן נגזר מהתשואה של אג"ח ממשלתיות שקליות (לא צמודות).
• מק"מ: העוגן הוא התשואה של מלווה קצר מועד שמנפיק בנק ישראל.
• פריים: העוגן הוא ריבית בנק ישראל ועוד 1.5%.

כל בנק מגדיר את העוגן ואת תדירות השינוי שלו. לכן אותו מסלול יכול להיראות אחרת בבנקים שונים. המחשבון לא צופה את השינויים בעוגן. הוא מחשב כאילו הריבית שהזנתם תישאר קבועה לכל התקופה. כדי לבדוק תרחיש של עליית ריבית, אפשר לבנות תמהיל נוסף עם ריבית גבוהה יותר במסלולים המשתנים ולהשוות.

כמה הכנסה צריך כדי לקבל משכנתא

בנק ישראל קובע שההחזר החודשי לא יעלה על 50% מההכנסה הפנויה של משק הבית. מעל 40% הבנקים מתקשים יותר לאשר, כי הם נדרשים להחזיק יותר הון מול ההלוואה. לכן המחשבון מציג "הכנסה נטו מומלצת": הכנסה שבה ההחזר יוצא בערך שליש ממנה. זה טווח נוח גם לבנק וגם לכם. פירוט על החישוב החדש של יחס ההחזר נמצא במדריך יחס החזר במשכנתא.

כללי בנק ישראל שהמחשבון בודק

• ריבית קבועה: לפחות שליש מהמשכנתא לדיור חייב להיות בריבית קבועה. המחשבון המתקדם מתריע אם התמהיל לא עומד בזה. הכלל לא חל על משכנתא לעסקים.
• תקופה: משכנתא לדיור ניתנת לתקופה של עד 30 שנה.
• אחוז מימון: עד 75% משווי הנכס לדירה ראשונה, עד 70% למשפרי דיור ועד 50% לדירה להשקעה. המחשבון לא בודק את זה, כי הוא לא יודע מה שווי הנכס.

טעויות נפוצות כשמשווים תמהילים

• להסתכל רק על ההחזר הראשון: במסלולים צמודים ההחזר עולה עם השנים. כדאי לבדוק גם את ההחזר המקסימלי ואת סך התשלומים.
• להתעלם מהמדד: הצמדה של 2.5% בשנה מוסיפה סכום משמעותי לאורך 25 שנה. המחשבון מציג אותה בשורה נפרדת.
• לשכוח את העמלות: בעתיד, מחזור או פירעון מוקדם של מסלול קבוע עלולים לעלות כסף. הסבר במדריך עמלת פירעון מוקדם.

שאלות נפוצות

עד כמה המחשבון מדויק?

החישוב מדויק לנתונים שמזינים. ההחזר בפועל יכול להיות שונה, כי ריבית משתנה ומדד משתנים עם הזמן. המחשבון מניח שהם יישארו קבועים.

איזו ריבית להזין?

את הריבית שקיבלתם בהצעה של הבנק לכל מסלול. אם עוד אין לכם הצעה, המחשבון הפשוט מחשב לפי ריבית ממוצעת של 4%.

מה ההבדל בין החזר חודשי ראשון להחזר מקסימלי?

החזר ראשון הוא מה שתשלמו בחודש הראשון. החזר מקסימלי הוא ההחזר הגבוה ביותר לאורך התקופה. במסלולים צמודים הוא בדרך כלל גבוה מההחזר הראשון.

מה זה "החזר לכל שקל"?

כמה תחזירו בסך הכול על כל שקל שלקחתם. למשל, 1.65 אומר שעל כל שקל תחזירו שקל ו-65 אגורות. ככל שהמספר נמוך יותר, התמהיל זול יותר.

מה זה גרייס במשכנתא?

תקופה בתחילת המשכנתא, בדרך כלל עד שנתיים, שבה לא מחזירים קרן. בגרייס חלקי משלמים רק ריבית. בגרייס מלא לא משלמים כלום. הריבית מצטרפת לקרן. בסוף הגרייס ההחזר החודשי גבוה יותר. גם סך העלות עולה.

אפשר לשמור את התמהיל?

כן. המחשבון המתקדם שומר את מה שהזנתם בדפדפן של המכשיר. אפשר גם לשלוח את התמהיל בוואטסאפ ואנחנו נעבור עליו איתכם.

המידע במחשבון ובעמוד הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ או הצעה של בנק. מעודכן לאוקטובר 2026.