מאת אור שלמה, יועץ משכנתאות ובעלים של טוב משכנתאות · עודכן: אוקטובר 2026
משכנתא של 4 מיליון ומעלה: על איזה נכס, מה ההחזר ומה הבנק בודק
בקצרה
- על איזה נכס: לפי הוראה 329 של בנק ישראל המימון הוא עד 75% בדירה יחידה, עד 70% למשפרי דיור ועד 50% בדירה נוספת ולתושב חוץ. לכן משכנתא של 4 מיליון מתאימה לנכס של כ-5.3 מיליון ₪ לפחות בדירה יחידה. בדירה נוספת צריך נכס של 8 מיליון ₪.
- ההחזר: משכנתא של 4 מיליון ל-30 שנה בריבית של 5% היא כ-21,500 ₪ בחודש. ל-20 שנה כ-26,400 ₪.
- ההכנסה: ההחזר לא יכול לעבור 50% מההכנסה. בתיקים כאלה ההכנסה מגיעה לרוב מחברה, מדיבידנדים, משכירות או מחו"ל. שם נקבע אם התיק עובר.
- התמהיל: בסכום גדול, חצי אחוז בריבית שווה מאות אלפי שקלים לאורך התקופה.
על איזה נכס אפשר לקבל משכנתא של 4 מיליון ומעלה?
הכלל זהה לכל משכנתא: הבנק מממן אחוז משווי הנכס. האחוז נקבע לפי סוג הרוכש. לפי הוראה 329 של בנק ישראל, מחיר הנכס לא משנה את התקרה. לכן ככל שהמשכנתא גדולה יותר, הנכס צריך להיות יקר יותר וההון העצמי נמדד במיליונים:
| סוג הרוכש | מימון מקסימלי | נכס מינימלי למשכנתא של 4 מיליון | הון עצמי נדרש | נכס מינימלי למשכנתא של 6 מיליון |
|---|---|---|---|---|
| דירה יחידה | 75% | כ-5.33 מיליון ₪ | כ-1.33 מיליון ₪ | 8 מיליון ₪ |
| משפרי דיור (דירה חליפית) | 70% | כ-5.71 מיליון ₪ | כ-1.71 מיליון ₪ | כ-8.57 מיליון ₪ |
| דירה נוספת או תושב חוץ | 50% | 8 מיליון ₪ | 4 מיליון ₪ | 12 מיליון ₪ |
אלה התקרות הרגילות. יש מקרים, לפי הלקוח והעסקה, שבהם אפשר להגיע גם למימון מלא מהבנק. זה נבדק בכל תיק לגופו. בפועל הבנק נותן רק את מה שההכנסה מאפשרת להחזיר. לכן בתיק גדול השאלה האמיתית היא לא כמה שווה הנכס אלא באילו הכנסות הבנק יכול להכיר ואיך הן מתועדות. ההון העצמי לא כולל מס רכישה, עורך דין, תיווך ושיפוץ, שבנכס יקר מגיעים לסכומים משמעותיים.
שיחה ראשונה ללא עלות
כמה שאלות קצרות על העסקה וההכנסה. נחזור אליכם עד יום העסקים הבא.
כ-2 דקות · ללא עלות · ללא התחייבות
מה ההחזר החודשי על משכנתא של 3, 4 או 5 מיליון?
החישוב הבא הוא בשיטת שפיצר, בריבית קבועה, בלי הצמדה למדד ובלי עמלות. הוא נועד להמחיש סדרי גודל ואינו הצעת ריבית:
| סכום המשכנתא | 30 שנה, 4.5% | 30 שנה, 5% | 25 שנה, 5% | 20 שנה, 5% |
|---|---|---|---|---|
| 3,000,000 ₪ | כ-15,200 ₪ | כ-16,100 ₪ | כ-17,500 ₪ | כ-19,800 ₪ |
| 4,000,000 ₪ | כ-20,300 ₪ | כ-21,500 ₪ | כ-23,400 ₪ | כ-26,400 ₪ |
| 5,000,000 ₪ | כ-25,300 ₪ | כ-26,800 ₪ | כ-29,200 ₪ | כ-33,000 ₪ |
ומה ההכנסה שצריך? לפי הוראה 329, ההחזר החודשי לא יכול לעבור 50% מההכנסה הפנויה. מעל 40% הבנק נדרש להחזיק יותר הון כנגד ההלוואה. לכן האישור קשה יותר. במשכנתא של 4 מיליון ל-30 שנה ב-5% (כ-21,500 ₪ בחודש), זו הכנסה נטו של כ-43,000 ₪ לפחות. כדי להישאר מתחת ל-40% צריך כ-54,000 ₪. מ-1.10.2026 החישוב כולל גם הלוואות אחרות שרשומות על אותו נכס. הפירוט נמצא במאמר על יחס החזר במשכנתא מ-1.10.2026. אפשר לבדוק תרחישים משלכם במחשבון המשכנתא.
איך הבנק בודק הכנסה של בעלי חברות, משקיעים ותושבי חוץ?
במשכנתא רגילה הבנק מסתכל על שלושה תלושי שכר. בתיק גדול ההכנסה כמעט אף פעם לא נראית ככה. כאן רוב התיקים נתקעים:
בעלי שליטה בחברה ודיבידנדים
הבנק בודק את המשכורת שהחברה משלמת לכם, את הדיבידנדים שמשכתם בפועל ואת הדוחות הכספיים של החברה. רווח שנשאר בחברה לא נחשב אוטומטית כהכנסה שלכם. בחלק מהמקרים אפשר להתחשב גם בו, אבל זה דורש היערכות מראש עם רואה החשבון. על מימון נכס דרך החברה עצמה כתבנו במאמר משכנתא לחברה בע"מ. על עצמאים כתבנו במאמר משכנתא לעצמאים.
הכנסה משכירות
מי שמחזיק כמה נכסים רוצה שהשכירות תיחשב כהכנסה. הבנק דורש חוזי שכירות וראיה שהכסף נכנס לחשבון. הוא גם בודק אם על הנכסים המושכרים יש הלוואות שההחזר שלהן יורד מההכנסה. על מימון נכסים להשקעה ראו משכנתא לדירה להשקעה.
הכנסה מחו"ל
הכנסה במטבע זר דורשת אסמכתאות מהמדינה שבה היא מתקבלת: דוחות מס, אישורי מעסיק ודפי בנק. אם אתם תושבי חוץ, התקרה היא 50% מימון. הפירוט המלא במדריך משכנתא לתושבי חוץ. מי שחוזר לגור בישראל ימצא את התנאים שלו במאמר משכנתא לתושב חוזר.
כשההכנסה לא מספיקה לבד
הבנק יכול להכיר בחלק מההכנסה של קרוב משפחה מדרגה ראשונה שחותם כערב. ההסבר במאמר ערב במשכנתא.
למה התמהיל שווה מאות אלפי שקלים במשכנתא גדולה?
בסכום גדול כל הבדל קטן מוכפל. דוגמה: משכנתא של 4 מיליון ל-30 שנה. בריבית של 5% ההחזר הוא כ-21,500 ₪ בחודש. בריבית של 5.5% הוא כ-22,700 ₪. הפער הוא כ-1,240 ₪ בחודש, כלומר כ-446,000 ₪ לאורך כל התקופה. החישוב פשוט ובלי הצמדה, אבל הוא מראה את סדר הגודל.
לכן בתיק כזה בונים את התמהיל לפי התוכנית שלכם ולא לפי הצעה סטנדרטית:
- כמה בריבית קבועה: לפי בנק ישראל, לפחות שליש מההלוואה צריך להיות בריבית קבועה. השאלה היא אם להשאיר את השאר משתנה.
- גמישות לפירעון: מי שמצפה לכסף גדול בעוד כמה שנים (אקזיט, מכירת נכס, ירושה) צריך מסלולים שאפשר לפרוע בלי עמלה כבדה.
- תחרות בין הבנקים: בסכום כזה יש לבנקים אינטרס להתחרות על התיק. התנאים מושגים במשא ומתן, לא במחירון.
בלון וגישור בעסקאות גדולות
הרבה עסקאות גדולות הן עסקאות של מעבר: קונים נכס חדש לפני שהקודם נמכר, או מחכים לכסף שעוד לא הגיע. במקרים כאלה בונים פתרון גישור, למשל מסלול בלון לתקופה קצרה. היתרון הוא תזרים עכשיו. החיסרון הוא ריבית שמצטברת אם המהלך מתעכב. ההסבר המלא במאמר משכנתא בבלון מלא. תיקים מורכבים במיוחד, למשל מעל 10 מיליון או עם כמה נכסים במקביל, מתוארים במאמר ייעוץ משכנתא לתיקים מורכבים.
איך עובדים על תיק כזה, שלב אחר שלב
- שיחה ראשונה: מה העסקה, מה ההון העצמי ומאיפה מגיעה ההכנסה.
- מסמכי ההכנסה: יחד עם רואה החשבון מרכזים את הדוחות והאישורים על משכורת, דיבידנדים ושכירות. המטרה היא שכל הכנסה תהיה מתועדת כמו שהבנק דורש.
- תכנון התמהיל: לפי התוכנית שלכם לשנים הבאות, כולל פירעון צפוי.
- מכרז בין בנקים: מגישים את התיק לכמה בנקים במקביל ומשווים הצעות.
- ליווי עד החתימה: כולל תיאום מול עורך הדין, השמאי והמוכר.
עורכי דין, רואי חשבון ומנהלי עסקים: מלווים לקוח בעסקה גדולה?
אנחנו עובדים לצדכם ולא במקומכם. נעבור על התיק מול הלקוח, נבנה את המימון ונעדכן אתכם בכל שלב. אפשר לתאם שיחה קצרה בטלפון 077-8051908.
שאלות נפוצות
על איזה נכס אפשר לקבל משכנתא של 4 מיליון?
תלוי בסוג הרוכש. בדירה יחידה (75% מימון) צריך נכס של כ-5.33 מיליון ₪ לפחות. משפרי דיור (70%) צריכים נכס של כ-5.71 מיליון ₪. בדירה נוספת או לתושב חוץ (50%) צריך נכס של 8 מיליון ₪. בחלק מהמקרים, לפי הלקוח והעסקה, אפשר להגיע גם למימון מלא מהבנק. בכל מקרה ההחזר צריך להתאים להכנסה.
מה ההחזר החודשי על משכנתא של 4 מיליון?
ל-30 שנה בריבית של 5% ההחזר הוא כ-21,500 ₪ בחודש. ל-20 שנה באותה ריבית כ-26,400 ₪. זה חישוב לדוגמה בלי הצמדה ובלי עמלות. ההחזר בפועל תלוי בתמהיל ובריבית שתקבלו.
איזו הכנסה צריך למשכנתא של 4 מיליון?
אם ההחזר הוא כ-21,500 ₪ בחודש, ההכנסה הפנויה צריכה להיות לפחות כ-43,000 ₪ נטו, כי ההחזר לא יכול לעבור 50% מההכנסה. כדי להישאר מתחת ל-40% ולהקל על האישור, צריך כ-54,000 ₪. הלוואות אחרות על אותו נכס נכנסות לחישוב.
האם מחיר הנכס משנה את אחוז המימון?
לא. התקרות בהוראה 329 זהות בכל מחיר: 75%, 70% או 50% לפי סוג הרוכש. בנכס יקר משתנה רק הסכום של ההון העצמי. יש מקרים, לפי הלקוח והעסקה, שבהם הבנק מממן יותר ואפשר להגיע גם למימון מלא.
בעל חברה יכול לקבל משכנתא גבוהה?
כן. הבנק בודק את המשכורת, את הדיבידנדים שנמשכו ואת הדוחות של החברה. רווח שנשאר בחברה לא נחשב אוטומטית, אבל בחלק מהמקרים אפשר להתחשב גם בו אם נערכים מראש.
תושב חוץ יכול לקבל משכנתא על דירה יקרה בישראל?
כן, עד 50% משווי הנכס. הבנק דורש אסמכתאות להכנסה מחו"ל: דוחות מס, אישורי מעסיק ודפי בנק.
המידע כללי ואינו התחייבות לאישור או לריבית. הדוגמאות מחושבות בשיטת שפיצר, בריבית קבועה, בלי הצמדה ובלי עמלות. תנאי המשכנתא נקבעים על ידי הבנק לפי התיק.
על הכותב
אור שלמה, יועץ משכנתאות ובעלים של טוב משכנתאות. חבר בהתאחדות יועצי המשכנתאות. מלווה בעלי חברות, משקיעים ותושבי חוץ במימון עסקאות גדולות. הכתבה עלינו ב-TheMarker.
