משכנתא לעצמאים: איך הבנק מחשב את ההכנסה ואיך מקבלים אישור

מאת אור שלמה, יועץ משכנתאות ובעלים של טוב משכנתאות

משכנתא לעצמאים ניתנת באותן תקרות של שכיר: עד 75% מימון בדירה יחידה ויחס החזר של עד 50% מההכנסה הפנויה. ההבדל הוא באופן שבו הבנק מחשב את ההכנסה. הבנק לא מסתכל על המחזור ולא על החודש הטוב האחרון. הוא מסתכל על ההכנסה לפי הדוחות השנתיים, בדרך כלל כממוצע של השנים האחרונות. עצמאי שהקטין את ההכנסה בדוחות כדי לחסוך מס מגלה שהקטין גם את המשכנתא.

לבדיקת זכאות למשכנתא לעצמאים: השאירו פרטים או חייגו 077-8051908

מה שונה במשכנתא לעצמאים?

איך הבנק מחשב הכנסה של עצמאי?

בנק ישראל מגדיר הכנסה שאפשר להכיר בה כהכנסה שמשולמת באופן קבוע, שיש לה אסמכתה ושיש הוכחה שהיא נכנסת לחשבון הבנק של הלווה. אצל עצמאי זה מתורגם לשלושה דברים:

1. ההכנסה בדוחות: הרווח אחרי הוצאות מוכרות ואחרי מס. לא המחזור.
2. ממוצע ולא שיא: שנה חזקה אחת לא מבטלת שנה חלשה. ירידה בהכנסות בשנה האחרונה מדליקה נורה אדומה.
3. התאמה לחשבון הבנק: ההכנסה המדווחת צריכה להיראות גם בתנועות בחשבון. כסף שלא עובר בחשבון לא ייחשב.

דוגמה: המחיר של הקטנת ההכנסה בדוחות

עצמאי שמכניס לעסק 30,000 ש"ח בחודש ומנצל עד הסוף הוצאות מוכרות מגיע בדוחות להכנסה פנויה של 12,000 ש"ח. ביחס החזר של 40% הבנק יאשר החזר חודשי של כ-4,800 ש"ח. אם הדוחות היו משקפים 18,000 ש"ח נטו, ההחזר המאושר היה כ-7,200 ש"ח. לאורך 25 שנה ההפרש הזה שווה מאות אלפי שקלים בגובה המשכנתא.

אילו מסמכים עצמאי צריך להכין?

• דוחות שנתיים ושומות מס של השנים האחרונות
• אישור רואה חשבון על ההכנסות בשנה השוטפת
• דפי חשבון בנק פרטי ועסקי מהחודשים האחרונים
• תעודת עוסק, או מסמכי התאגדות לבעלי חברה
• דוחות מע"מ אחרונים, כשהבנק מבקש לראות את מגמת המחזור
• פירוט התחייבויות קיימות: הלוואות, ליסינג וערבויות

איך הבנק מחשב הכנסה של בעל חברה בע"מ?

מי שהעסק שלו מאוגד כחברה נבחן בדרך כלל לפי המשכורת שהוא מושך מהחברה. דיבידנדים שחולקו בפועל יכולים להיחשב הכנסה כשהם קבועים ומתועדים. רווחים שנשארו בחברה בדרך כלל לא נספרים כהכנסה אישית. מי שמתכנן משכנתא צריך לתכנן עם רואה החשבון את מדיניות המשיכה מהחברה כבר שנה או שנתיים לפני.

מי ששוקל לרכוש את הנכס על שם החברה נכנס לעולם אחר של מימון. הפירוט במדריך משכנתא לחברה בע"מ.

איך משפרים את הסיכוי לאישור?

1. לתכנן את הדוחות מראש: כשמשכנתא בתוכנית, לבחון עם רואה החשבון את האיזון בין חיסכון במס להכנסה שמוצגת לבנק.
2. להפריד חשבונות: חשבון עסקי נפרד ומסודר מקל על הבנק לזהות את ההכנסה.
3. לצמצם התחייבויות: הלוואות וליסינג מקטינים את ההכנסה הפנויה. איחוד הלוואות יכול לשפר את יחס ההחזר.
4. לצרף לווה או ערב: בנק ישראל מאפשר להכיר בחצי מההכנסה הפנויה של קרוב מדרגה ראשונה שחותם כערב, בתנאים שנקבעו. הכנסה של בן או בת זוג שגרים בדירה יכולה להיספר במלואה.
5. לבחור בנק מתאים: כל בנק מחשב הכנסה של עצמאים קצת אחרת. אותו תיק יכול לקבל סכום שונה בבנקים שונים.

עצמאי חדש יכול לקבל משכנתא?

עצמאי שרק פתח עסק מתקשה להציג ממוצע. בחלק מהמקרים אפשר להציג רציפות מקצועית מתקופה כשכיר באותו תחום, לצרף לווה נוסף עם הכנסה יציבה או להגדיל את ההון העצמי. כשהבנק בכל זאת מסרב, התיק עובר לטיפול של ייעוץ משכנתא לתיקים מורכבים.

שאלות נפוצות

עצמאי מקבל פחות אחוזי מימון משכיר?

לא. תקרות המימון בהוראה 329 של בנק ישראל זהות לכל הלווים: עד 75% בדירה יחידה, 70% בדירה חליפית ו-50% בדירה להשקעה. ההבדל הוא בחישוב ההכנסה ולכן בגובה ההחזר שהבנק יאשר.

כמה שנות דוחות הבנק מבקש?

בדרך כלל דוחות של השנתיים האחרונות לפחות, בתוספת אישור רואה חשבון על השנה השוטפת.

הבנק מתחשב במחזור של העסק?

לא כהכנסה. הבנק מחשב לפי ההכנסה בדוחות אחרי מס. המחזור עוזר להראות יציבות ומגמה אבל לא קובע את גובה ההחזר.

אני בעל חברה. הרווחים בחברה נחשבים הכנסה?

בדרך כלל לא. נספרות המשכורת שמשולמת לכם ודיבידנדים שחולקו בפועל באופן קבוע. רווחים שנשארו בחברה לא נחשבים הכנסה אישית.

מה עושים אם השנה האחרונה הייתה חלשה?

מסבירים אותה. ירידה חד פעמית עם הסבר מתועד, כמו מילואים, מחלה או השקעה בעסק, נבחנת אחרת מירידה מתמשכת. יועץ משכנתאות יודע איך להציג את זה ומול איזה בנק.

מקורות

• בנק ישראל, הוראת ניהול בנקאי תקין 329: מגבלות למתן הלוואות לדיור