מה המחשבון בודק

המחשבון למעלה שואל שלוש שאלות עיקריות: כמה שווה הנכס, כמה נשאר לשלם על כל ההלוואות יחד וכמה יוצא עליהן בכל חודש. מהנתונים האלה הוא מחשב החזר חודשי משוער אחרי האיחוד ומשווה אותו להחזר של היום.

• הריבית בהערכה: ריבית של משכנתא, שמרנית. כשהמימון גבוה ביחס לשווי הנכס ההערכה מניחה ריבית גבוהה יותר.
• התקופה: לפי הגיל של הלווה המבוגר, עד 30 שנה.
• המשכנתא הקיימת: נשארת בחישוב כמו היום. פריסה מחדש שלה בודקים רק אחרי ניתוח מלא ורק אם זה באמת משתלם.

התוצאה היא הערכה בלבד. ההחזר הסופי נקבע אחרי בדיקת המסמכים ואישור הגוף המממן.

דוגמה במספרים

משפחה עם דירה ששווה 2 מיליון ₪. יש להם הלוואות ומסגרות בסך 250,000 ₪. ההחזר עליהן כ-6,000 ₪ בחודש.

ההחזר החודשי יורד בכ-4,500 ₪. החיסרון, בגלוי: אם משלמים 30 שנה עד הסוף, סך הכסף שמשלמים גדל. לכן בתיק כזה בונים גם תוכנית: את חלק מהכסף שהתפנה מחזירים מוקדם, כשהמצב מתייצב. המטרה היא לעצור את החנק החודשי בלי להפוך אותו לחוב ארוך מדי.

החישוב לפי לוח שפיצר, בלי הצמדה למדד. מספרים לדוגמה בלבד.

למי איחוד בתוך משכנתא מתאים

• יש לכם דירה או נכס, עם משכנתא או בלי.
• סך ההלוואות, המסגרות והמינוס הוא 140 אלף ₪ ומעלה. בסכום נמוך יותר הבנק נותן בדרך כלל הלוואה ישירות, בלי ליווי.
• ההחזר החודשי מכביד, ואתם מוכנים לסגור את כל ההלוואות ולא רק חלק מהן.
• יש הכנסה קבועה שאפשר להציג במסמכים. עצמאים צריכים הכנסה מדווחת בדוח רווח והפסד.

אין לכם נכס? לזה יש מסלול אחר, עם תנאים אחרים: איחוד הלוואות ללא נכס.

הכללים של בנק ישראל שכדאי להכיר

אחוז מימון

כשלוקחים כסף על דירה קיימת לא לצורך רכישה, הבנקים מוגבלים בדרך כלל ל-50% משווי הנכס (משכנתא לכל מטרה). אם יש כבר משכנתא, היתרה שלה נספרת בתוך המימון. כשהסכום הנדרש גבוה יותר, יש גופי מימון חוץ בנקאיים שנותנים מימון גבוה יותר, בריבית גבוהה יותר.

יחס החזר

לפי הוראה 329 של בנק ישראל, ההחזר החודשי על המשכנתא לא יכול לעבור 50% מההכנסה הפנויה. מעל 40% הבנק מחזיק יותר הון על ההלוואה. לכן בדרך כלל התנאים פחות טובים. פירוט מלא: יחס החזר במשכנתא.

היסטוריית אשראי

החזרות של צ'קים או הוראות קבע, חשבון מוגבל או תיק בהוצאה לפועל לא סוגרים את הדלת כשיש נכס. התיק מורכב יותר. לפעמים הפתרון עובר דרך גוף מימון חוץ בנקאי.

איך זה עובד אצלנו

1. המחשבון: ממלאים את הנתונים ומקבלים הערכה.
2. שיחה קצרה: מבינים את התמונה המלאה. לפני השיחה כדאי להוציא דוח נתוני אשראי מבנק ישראל. אם יש משכנתא, גם דוח יתרות.
3. ניתוח מלא: כולל המשכנתא הקיימת. לפעמים דווקא שם נמצא הכסף.
4. הגשה: מול כל הבנקים, ואם צריך גם מול גופים חוץ בנקאיים, עד אישור וסגירת ההלוואות.

רוצים לקרוא עוד לפני שבודקים? המדריך המלא: איחוד הלוואות. אם המטרה היא כסף נוסף על משכנתא קיימת: הגדלת משכנתא קיימת. לחישוב החזר של משכנתא רגילה: מחשבון משכנתא.

שאלות נפוצות