מאת אור שלמה, יועץ משכנתאות ובעלים של טוב משכנתאות · עודכן: אוקטובר 2026
משכנתא על ירושה: קניית חלק האחים, שעבוד הדירה ומיסוי
בקצרה
- אפשר לקחת משכנתא על דירה שירשתם, אבל רק אחרי צו ירושה (או צו קיום צוואה) ורישום הזכויות על שמכם.
- קונים את חלק האחים? לפי בנק ישראל, שיעור המימון מחושב על כל החלק שיהיה שלכם אחרי הרכישה. לכן לעיתים אפשר לממן את כל חלק האחים בלי הון עצמי.
- צריכים כסף מהדירה שירשתם? אפשר לקחת עליה משכנתא לכל מטרה, כמו על כל דירה רשומה.
- ההעברה בירושה פטורה ממס. מכירה בין אחים אחרי רישום הירושה היא עסקה רגילה. לכן העיתוי חשוב.
המידע במאמר כללי ואינו ייעוץ משפטי או ייעוץ מס. בנושאי ירושה, חלוקת עיזבון, רישום זכויות ומיסוי יש להתייעץ עם עורך דין המתמחה בתחום לפני כל פעולה.
שלושה מצבים נפוצים של משכנתא על ירושה
כמעט כל פנייה שמגיעה אלינו בנושא ירושה היא אחד משלושת המצבים האלה. לכל אחד מהם כללים אחרים:
- אח אחד קונה את חלקי האחים ונשאר בדירה או משכיר אותה.
- ממשכנים את הדירה שירשתם כדי לקבל כסף לכל מטרה או כדי לקנות דירה אחרת.
- ירשתם דירה שיש עליה משכנתא וצריך להחליט מה עושים איתה.
קניית חלק האחים בדירת ירושה: כמה הבנק יממן
זה המצב השכיח ביותר. הכלל החשוב: שיעור המימון (LTV) מחושב ביחס לחלק בנכס שיהיה בבעלותכם אחרי הרכישה, כלומר החלק שקניתם יחד עם החלק שכבר ירשתם. כך קובעות השאלות והתשובות של הפיקוח על הבנקים להוראה 329.
תקרת המימון נקבעת לפי המצב שלכם:
- זו תהיה הדירה היחידה שלכם: עד 75% מהשווי.
- יש לכם דירה אחרת ואתם מתחייבים למכור אותה (משפרי דיור): עד 70%.
- יש לכם דירה אחרת ואתם שומרים אותה: עד 50%, כמו משכנתא לדירה שנייה.
דוגמה מספרית
דירה בשווי 2,400,000 ₪ עברה בירושה לשלושה אחים. אח אחד קונה את שני השלישים של האחים תמורת 1,600,000 ₪. אחרי הרכישה כל הדירה שלו.
- אם זו דירתו היחידה: תקרת המימון היא 75% מ-2,400,000 ₪, כלומר 1,800,000 ₪. התקרה גבוהה מהמחיר לאחים. לכן אפשר לממן את כל 1,600,000 ₪ בלי הון עצמי.
- אם יש לו דירה נוספת שהוא שומר: התקרה היא 50%, כלומר 1,200,000 ₪. הוא צריך להביא 400,000 ₪ ממקורות אחרים.
השווי הקובע הוא השווי שקבע שמאי הבנק. בנוסף, ההחזר החודשי צריך להתאים להכנסה: עד 50% מההכנסה החודשית נטו. מעל 40% הבנק מחמיר. אפשר לבדוק את ההחזר במחשבון המשכנתא.
מצב דומה קורה גם כשבן זוג קונה את חלקו של השני. ראו משכנתא בגירושין.
משכנתא על דירה שירשתם כדי לקבל כסף
דירה שעברה אליכם בירושה ורשומה על שמכם יכולה לשמש בטוחה למשכנתא, כמו כל דירה אחרת. שתי האפשרויות הנפוצות:
- משכנתא לכל מטרה: אפשר להשתמש בכסף לשיפוץ, לעסק או לאיחוד הלוואות. פירוט במשכנתא לכל מטרה.
- שעבוד הדירה שירשתם כדי לקנות דירה אחרת: שיעור המימון נקבע לפי הדירה הנרכשת והמצב שלכם.
יורשים בגיל השלישי יכולים לשקול גם משכנתא הפוכה. בה לא משלמים החזר חודשי מלא. החוב נפרע במכירת הדירה או מהעיזבון.
ירשתם דירה שיש עליה משכנתא
הבנק דורש מכל לווה במשכנתא ביטוח חיים. ברוב המקרים הביטוח מסלק את יתרת המשכנתא. הדירה עוברת ליורשים נקייה. כדאי לבדוק מול הבנק ומול חברת הביטוח שזה אכן קרה.
אם הביטוח לא כיסה את כל היתרה, למשל כי רק אחד מבני הזוג היה מבוטח, החוב הוא חלק מהעיזבון. בדרך כלל יש שלוש אפשרויות:
- להמשיך לשלם את המשכנתא הקיימת, באישור הבנק.
- לקחת משכנתא חדשה על שם היורש שנשאר בדירה. איתה מסלקים את הישנה.
- למכור את הדירה ולסלק את החוב מכספי המכירה.
מידע נוסף על הכיסוי בביטוח משכנתא.
מה צריך לפני שפונים לבנק
הבנק לא ירשום משכנתא על נכס שעדיין רשום על שם המוריש. זה הסדר הנכון:
- צו ירושה או צו קיום צוואה. בלי צוואה מבקשים צו ירושה. עם צוואה מבקשים צו קיום צוואה. הבקשה מוגשת לרשם לענייני ירושה.
- הסכם חלוקת עיזבון, אם יש כמה יורשים ואחד מהם מקבל את הדירה. כדאי לחתום עליו לפני הרישום (ראו בפרק המיסוי).
- רישום הזכויות בטאבו, ברשות מקרקעי ישראל או בחברה המשכנת, על שם היורש או היורשים.
- אישור עקרוני ושמאות. הבנק בודק הכנסות, מזמין שמאי וקובע את הסכום.
- חתימה ורישום המשכנתא. נכס שרשום על כמה יורשים אפשר לשעבד רק בהסכמת כולם.
הצוואר הצר הוא בדרך כלל הצו והרישום, לא הבנק. הם עשויים לקחת חודשים. לכן כדאי להתחיל בהם מוקדם.
מס בדירת ירושה: מה פטור ומה לא
- ההעברה מהמוריש ליורשים פטורה. ירושה, לפי דין או לפי צוואה, אינה נחשבת מכירה. אין מס שבח ואין מס רכישה.
- הסכם חלוקת עיזבון פטור. החלוקה בין היורשים מתוך נכסי העיזבון פטורה. אם יורש משלם לאחיו כסף ממקור חיצוני לעיזבון, התשלום הזה עלול להיחשב מכירה.
- מכירה בין אחים אחרי רישום הירושה היא עסקה רגילה. האח הקונה עשוי לשלם מס רכישה, לפי מצבו. האחים המוכרים חייבים במס שבח, אלא אם הם זכאים לפטור, למשל פטור על דירה שהתקבלה בירושה.
במילים פשוטות: אותה עסקה יכולה להיות פטורה או חייבת במס, רק בגלל הסדר שבו עשו אותה. בדקו את זה עם עורך דין לפני שרושמים את הירושה.
המידע כאן כללי ואינו ייעוץ משפטי או ייעוץ מס. לפני חתימה על הסכם או העברת זכויות, התייעצו עם עורך דין או יועץ מס המתמחים בתחום.
טעויות נפוצות
- לרשום את הירושה על שם כל האחים ורק אחר כך לחלק. כך עסקה שהייתה יכולה להיות פטורה הופכת לעסקה חייבת במס.
- לחשב מימון רק על החלק הנרכש. הבנק מחשב לפי כל החלק שיהיה בבעלותכם. לכן לעיתים לא צריך הון עצמי בכלל.
- לפנות לבנק לפני שיש צו ורישום. אפשר לקבל אישור עקרוני, אבל הכסף לא ישוחרר עד שהזכויות רשומות.
- לשכוח את יחס ההחזר. גם כשהשווי מספיק, ההחזר החודשי צריך להתאים להכנסה.
שאלות נפוצות על משכנתא בירושה
אפשר לקחת משכנתא על דירה שקיבלתי בירושה?
כן, אחרי צו ירושה או צו קיום צוואה ורישום הזכויות על שמכם. אפשר לקחת עליה משכנתא לכל מטרה. משכנתא לקניית חלק האחים נבחנת לפי המצב הדיורי שלכם.
כמה הבנק יממן לקניית חלק האחים בדירת ירושה?
שיעור המימון מחושב על כל החלק שיהיה שלכם אחרי הרכישה: עד 75% אם זו דירתכם היחידה, עד 70% למשפרי דיור ועד 50% אם יש לכם דירה נוספת. לכן במקרים רבים אפשר לממן את כל חלק האחים.
האם משלמים מס על דירה שהתקבלה בירושה?
לא. העברת הדירה מהמוריש ליורשים אינה נחשבת מכירה. לכן אין מס שבח ואין מס רכישה בשלב הזה.
אח שקונה את חלקי האחים משלם מס?
תלוי בעיתוי. חלוקה בהסכם חלוקת עיזבון לפני רישום הירושה פטורה ממס. אחרי שהירושה נרשמה על שם כולם, זו עסקה רגילה. ייתכנו מס רכישה לקונה ומס שבח למוכרים, אלא אם הם זכאים לפטור.
אפשר לשעבד דירה שרשומה על כמה יורשים?
רק בהסכמת כל הבעלים. אחד היורשים לא יכול לשעבד לבד נכס בבעלות משותפת.
מה קורה למשכנתא של ההורים אחרי הפטירה?
בדרך כלל ביטוח החיים של המשכנתא מסלק את היתרה. אם נשארה יתרה, היא חלק מהעיזבון: אפשר להמשיך לשלם באישור הבנק, למחזר על שם היורש או למכור את הדירה.
כמה זמן לוקח התהליך?
הצו והרישום לוקחים בדרך כלל כמה חודשים. אחריהם תהליך המשכנתא עצמו נמשך כמה שבועות, כמו כל משכנתא.
הבהרה: התוכן נועד למידע כללי בלבד. אין בו ייעוץ משפטי, ייעוץ מס או התחייבות לאישור משכנתא. ההחלטות על מיסוי, צו ירושה, הסכם חלוקת עיזבון ורישום הזכויות צריכות להתקבל בליווי עורך דין. תנאי המימון נקבעים בכל בנק לפי מדיניותו ולפי נתוני הלווה.
על הכותב
אור שלמה, יועץ משכנתאות ובעלים של טוב משכנתאות. מלווה לקוחות במשכנתאות ומימון נדל"ן מול כל הבנקים בישראל, כולל קניית חלקי אחים בדירות ירושה ותיקים מורכבים. לבדיקה ראשונית ללא עלות
