משכנתא עסקית: מימון נכס מסחרי, משרד או רכישה דרך חברה
מאת אור שלמה, יועץ משכנתאות ובעלים של טוב משכנתאות
משכנתא עסקית היא הלוואה לבעל עסק או לחברה שמובטחת בנכס נדל"ן: נכס מסחרי שקונים, משרד, נכס קיים שממנפים לטובת העסק או נכס שנרכש דרך חברה בע"מ. בניגוד למשכנתא לדירת מגורים, אחוז המימון והתנאים במשכנתא עסקית נקבעים לפי מדיניות כל בנק ולא לפי תקרות קבועות. לכן ההכנה של התיק וההשוואה בין הבנקים משפיעות כאן על התוצאה יותר מבכל משכנתא אחרת.
צריכים משכנתא עסקית? השאירו פרטים או חייגו 077-8051908. שיחה ראשונה ללא עלות וללא התחייבות.
מה ההבדל בין משכנתא עסקית למשכנתא לדירת מגורים?
ההבדל המרכזי הוא הרגולציה. על הלוואות לדיור חלה הוראה 329 של בנק ישראל, שקובעת תקרות מימון אחידות לכל הבנקים. במימון נכס מסחרי כל בנק קובע מדיניות משלו לפי סוג הנכס, הלווה ורמת הסיכון.
| נושא | משכנתא לדירת מגורים | משכנתא עסקית |
|---|---|---|
| מסגרת הכללים | הוראה 329 של בנק ישראל | מדיניות האשראי של כל בנק |
| אחוז מימון | 75% דירה יחידה, 70% דירה חליפית, 50% דירה נוספת | נקבע לפי הבנק, הנכס והלווה |
| בדיקת הכנסה | תלושי שכר או דוחות של עצמאי | דוחות העסק או החברה. לעיתים גם ערבות אישית של הבעלים |
| שמאות | שמאות מגורים | שמאות מסחרית שבודקת גם ייעוד ופוטנציאל השכרה |
| מס רכישה | מדרגות לפי סוג הדירה | 6% מהשקל הראשון בנכס מסחרי. בנוסף מע"מ על המחיר |
בדיקה ללא עלות
כמה שאלות על העסק ועל מה שצריך. נחזור אליכם עם תשובה ורשימת מסמכים מדויקת.
כמה שאלות על העסק · ללא עלות
אילו סוגי מימון עסקי קיימים?
"משכנתא עסקית" היא שם כללי לכמה מסלולים שונים. לכל אחד יש מדריך מפורט:
- משכנתא לנכס מסחרי: רכישת חנות, מחסן, אולם או נכס מניב.
- משכנתא לרכישת משרד: מימון משרד לעסק או משרד להשקעה.
- משכנתא לחברה בע"מ: רכישת נכס מסחרי או דירת מגורים להשקעה על שם החברה, כולל המיסוי.
- הלוואה כנגד דירה קיימת: שימוש בדירת המגורים כבטוחה כדי לממן צורכי עסק.
- איחוד הלוואות לעסקים: ריכוז הלוואות עסקיות להלוואה אחת המובטחת בנכס.
- מימון פרויקטים ליזמים וקבלנים: ליווי בנקאי והשלמת הון עצמי לפרויקט בנייה.
מה הבנק בודק בבקשה למשכנתא עסקית?
הבנק בוחן שני דברים בנפרד: את מי שלוקח את ההלוואה ואת הנכס שמשמש בטוחה.
- הלווה: עצמאי מציג דוחות שנתיים ואישורי רואה חשבון. איך הבנק מחשב את ההכנסה מוסבר במדריך משכנתא לעצמאים. חברה מציגה דוחות כספיים. לרוב הבנק מבקש גם ערבות אישית של בעלי המניות.
- הנכס: שמאי מסחרי בודק את שווי הנכס, את הייעוד שלו בתוכנית, את מצבו ואת היכולת למכור או להשכיר אותו. נכס עם ביקוש נמוך יקבל בדרך כלל אחוז מימון נמוך יותר.
- התזרים: הבנק בודק אם ההכנסות של העסק, או דמי השכירות מהנכס, מכסים את ההחזר החודשי בביטחון.
כמה הון עצמי צריך כדי לקנות נכס מסחרי?
אין תקרה אחידה. כל בנק קובע את אחוז המימון לנכס מסחרי לפי מדיניות האשראי שלו. לכן גם ההון העצמי הנדרש משתנה בין בנק לבנק ובין נכס לנכס. מעבר להון העצמי צריך לתכנן את מס הרכישה (6% מהשקל הראשון בנכס מסחרי) ואת המע"מ שמתווסף למחיר. הפירוט המלא במדריך משכנתא לחברה בע"מ.
האם אפשר לממן את העסק עם הלוואה על דירת המגורים?
כן. הלוואה כנגד דירת מגורים קיימת לכל מטרה, כולל צורכי עסק, מוגבלת לפי הוראה 329 ל-50% משווי הדירה. התקרה עולה ל-70% רק כשהסכום שמעל מחצית השווי קטן מ-200,000 ש"ח. מ-1.10.2026 הבנק מחבר את כל ההלוואות על אותה דירה ובודק אותן יחד מול ההכנסה, כפי שמוסבר במדריך יחס החזר במשכנתא מ-1.10.2026.
חשוב לזכור שבמקרה כזה הדירה הופכת לבטוחה לחוב העסקי. אם העסק נקלע לקושי, ההחזר עדיין חל עליכם. לכן כדאי לבנות את ההחזר כך שיתאים גם לחודש חלש.
איך יועץ משכנתאות עוזר בעסקה עסקית?
במשכנתא עסקית אין תעריף אחיד. לכן ההבדל בין בנק לבנק גדול. יועץ משכנתאות מכין תיק שמציג נכון את ההכנסה של העסק, פונה לבנקים שמתאימים לסוג הנכס ומנהל משא ומתן על אחוז המימון, הריבית והעמלות במקביל. כשהבנקים לא מתאימים, נבדקות גם אפשרויות חוץ בנקאיות.
שאלות נפוצות
מה זה משכנתא עסקית?
משכנתא עסקית היא הלוואה לבעל עסק או לחברה שמובטחת בנכס נדל"ן, לרכישת נכס מסחרי, משרד או נכס דרך חברה, או למינוף נכס קיים לטובת העסק.
האם הוראה 329 של בנק ישראל חלה על משכנתא לנכס מסחרי?
הוראה 329 עוסקת בהלוואות לדיור. במימון נכס מסחרי אחוז המימון והתנאים נקבעים לפי מדיניות האשראי של כל בנק.
כמה אפשר לקבל בהלוואה על דירת מגורים לטובת העסק?
הלוואה לכל מטרה כנגד דירת מגורים מוגבלת ל-50% משווי הדירה. התקרה עולה ל-70% רק כשהסכום שמעל מחצית השווי קטן מ-200,000 ש"ח.
האם עצמאי יכול לקבל משכנתא עסקית?
כן. הבנק יבקש דוחות שנתיים ואישורי רואה חשבון ויחשב את ההכנסה לפי ממוצע של כמה שנים. הכנה מוקדמת של התיק משפרת את הסיכוי לאישור.
כמה מס רכישה משלמים על נכס מסחרי?
על נכס מסחרי משלמים 6% מס רכישה מהשקל הראשון. בנוסף מתווסף מע"מ למחיר הנכס.
על הכותב
אור שלמה, יועץ משכנתאות ובעלים של טוב משכנתאות. מלווה בעלי עסקים וחברות במימון נכסים מסחריים ובמינוף נדל"ן מול כלל הבנקים.
