יחס החזר במשכנתא מ-1.10.2026: כך ישתנה החישוב בהלוואה נוספת על הדירה
מאת אור שלמה, יועץ משכנתאות ובעלים של טוב משכנתאות
יחס החזר במשכנתא הוא החלק מההכנסה החודשית שהולך להחזרי הלוואות. החל מ-1.10.2026 בנק ישראל משנה את הדרך שבה הבנקים מחשבים אותו כשלוקחים הלוואה נוספת על דירה שכבר יש עליה משכנתא. השינוי: הבנק יחבר את כל ההחזרים על אותה דירה ויבדוק אותם יחד מול ההכנסה. התקרה נשארת 50% מההכנסה. מעל 40% הבנק נדרש להחזיק יותר הון מול ההלוואה. לכן בפועל רוב הבנקים מתקשים לאשר מעל 40%, או מאשרים בריבית גבוהה יותר.
מתכננים הגדלת משכנתא או הלוואה על הדירה? השאירו פרטים או חייגו 077-8051908 ונבדוק מה זה אומר אצלכם.
מה משתנה ב-1.10.2026?
עד היום, כשמישהו עם משכנתא ביקש הלוואה נוספת על הדירה, הבנק הוריד את ההחזר הקיים מההכנסה ובדק רק את ההלוואה החדשה מול מה שנשאר. מ-1.10.2026 הבנק ישים את כל ההחזרים על אותה דירה בערימה אחת ויבדוק אותם מול ההכנסה המלאה.
| מה משווים | עד 30.9.2026 | מ-1.10.2026 |
|---|---|---|
| איך בודקים הלוואה נוספת | רק ההלוואה החדשה, מול ההכנסה שנשארה | כל ההלוואות על הדירה יחד, מול כל ההכנסה |
| הלוואה על הדירה מבנק אחר או מחברת מימון | מורידים אותה מההכנסה | נכנסת לסכום ההחזרים |
| כמה מותר לכל היותר | 50% מההכנסה. מעל 40% הבנק מחזיק יותר הון | ללא שינוי: 50%. מעל 40% הבנק מחזיק יותר הון |
מה זה "הכנסה" כאן? ההכנסה נטו שנכנסת לחשבון באופן קבוע, אחרי שמורידים התחייבויות קבועות כמו מזונות או הלוואות ארוכות.
דוגמה פשוטה: מה ההבדל בפועל?
משפחה עם הכנסה של 20,000 ש"ח בחודש. יש להם משכנתא עם החזר של 6,000 ש"ח. הם רוצים הלוואה נוספת על הדירה לשיפוץ, עם החזר של 5,000 ש"ח.
| עד 30.9.2026 | מ-1.10.2026 | |
|---|---|---|
| איך הבנק מסתכל | מהכנסה של 20,000 ש"ח נשארים 14,000 ש"ח. ההלוואה החדשה היא 5,000 ש"ח מתוכם | 6,000 ש"ח ועוד 5,000 ש"ח הם 11,000 ש"ח בחודש, מתוך 20,000 ש"ח |
| יחס ההחזר | 36% | 55% |
| התוצאה | מתחת ל-40%. הבנק יכול לאשר | מעל 50% מההכנסה. הבנק לא רשאי לאשר בסכום הזה |
אותה משפחה, אותה הכנסה ואותה הלוואה. רק שיטת החישוב השתנתה. התשובה הפכה מכן ללא. כדי לעמוד בתקרה, כל ההחזרים יחד צריכים להיות עד 10,000 ש"ח בחודש, שהם 50% מההכנסה. בפועל רוב הבנקים יעדיפו להישאר סביב 40%, כלומר עד 8,000 ש"ח. אז ההלוואה החדשה תהיה עם החזר של עד 2,000 ש"ח.
אילו הלוואות נכנסות לחישוב?
נכנסות רק הלוואות שהדירה משמשת להן ערבון, כלומר רשומה עליהן לטובת הבנק או המלווה.
| סוג ההלוואה | נכנסת לסכום ההחזרים? |
|---|---|
| המשכנתא הקיימת על הדירה | כן |
| הלוואה על אותה דירה מבנק אחר | כן |
| הלוואה על אותה דירה מחברת מימון שאינה בנק | כן |
| הלוואה שנשארה לה שנה וחצי או פחות | לא |
| הלוואה על דירה אחרת או הלוואה רגילה בלי דירה | לא נכנסת לסכום, אבל אם נשארה לה יותר משנה וחצי היא מורידה מההכנסה, כמו היום |
את מי זה מעניין?
- מי שרוצה להגדיל משכנתא קיימת בהלוואה נוספת על הדירה.
- מי שרוצה הלוואה לכל מטרה על הדירה: שיפוץ, רכב, עזרה לילדים או סגירת חובות.
- מי שכבר לקח הלוואה מחברת מימון על הדירה ורוצה עכשיו הלוואה מבנק.
- מי שההחזרים על הדירה יחד עוברים 40% מההכנסה: עד 50% זה עדיין מותר. מעל 40% הבנק נדרש להחזיק יותר הון. לכן הוא יתקשה לאשר או יציע ריבית גבוהה יותר.
את מי זה לא מעניין: מי שקונה דירה בלי הלוואות קודמות עליה. גם לא מי שעושה מחזור שבו ההלוואה הישנה נסגרת לגמרי.
מה עוד השתנה השנה?
| מה | במילים פשוטות | ממתי |
|---|---|---|
| הלוואה לכל מטרה על הדירה | אפשר לקבל עד 70% משווי הדירה. החלק שמעל 50% מוגבל ל-200,000 ש"ח | 8.2.2026 |
| מחיר למשתכן ומחיר מטרה | הבנק יכול להתחשב בשווי דירה של עד 2.1 מיליון ש"ח במקום 1.8 מיליון | 8.2.2026 |
| קשיים בתשלומים | בהסדר עם הבנק אפשר לפרוס את ההחזרים גם מעבר ל-30 שנה | 8.2.2026 |
| חישוב ההחזרים על אותה דירה | כל ההלוואות על הדירה נבדקות יחד | 1.10.2026 |
שווה לדעת: הלוואה לכל מטרה של עד 120,000 ש"ח לא כפופה לבדיקה הזו. הבנק עדיין יבדוק שאתם יכולים לעמוד בהחזר.
מה עושים אם הבנק אומר לא?
- לבדוק לפני שמגישים: לחבר את כל ההחזרים על הדירה ולראות אם הם מתחת ל-40% מההכנסה. עד 50% זה מותר, אבל קשה יותר לקבל אישור.
- לסגור הלוואה קטנה: הלוואה שנשארה לה פחות משנה וחצי לא נספרת. לפעמים סגירה של יתרה קטנה פותרת הכל.
- לאחד במקום להוסיף: סוגרים את כל ההלוואות ולוקחים הלוואה אחת לתקופה ארוכה יותר עם החזר חודשי נמוך יותר. זה בדיוק מה שאיחוד הלוואות עושה.
- להוסיף הכנסה: בן או בת זוג, או קרוב משפחה שחותם כערב.
- לבקש פחות: לפעמים הלוואה קטנה יותר עוברת.
חברות מימון שאינן בנק לא חייבות בכלל הזה. הריבית אצלן גבוהה יותר. לכן צריך לבדוק היטב אם זה משתלם. הרחבה במאמר על הגדלת משכנתא חוץ בנקאי.
ההכנסה לא מספיקה ליחס ההחזר? לפעמים הבנק מאשר את המשכנתא בתנאי שמצטרף ערב משלם. איך זה עובד ואיך מוציאים את הערב בהמשך מוסבר במדריך ערב במשכנתא.
שאלות נפוצות
ממתי זה נכנס לתוקף?
מ-1.10.2026. בנק ישראל תכנן להתחיל ב-1.7.2026 ודחה את המועד בשלושה חודשים.
מה יחס ההחזר המקסימלי לפני 1.10.2026 ואחרי?
התקרה לא השתנתה: 50% מההכנסה, לפני 1.10.2026 ואחרי. מה שהשתנה הוא שכל ההלוואות על הדירה נספרות יחד. מעל 40% הבנק נדרש להחזיק יותר הון מול ההלוואה. לכן בפועל רוב הבנקים מתקשים לאשר מעל 40%.
הלוואה מחברת מימון על הדירה נכנסת לחישוב?
כן, אם הדירה היא הערבון שלה ונשארה לה יותר משנה וחצי.
אני קונה דירה ראשונה. זה נוגע אליי?
לא, כל עוד אין הלוואות קודמות על הדירה שאתם קונים.
אפשר עדיין לקבל הלוואה קטנה על הדירה?
כן. הלוואה לכל מטרה של עד 120,000 ש"ח לא כפופה לבדיקה הזו. הבנק עדיין יבדוק שאתם יכולים לעמוד בהחזר.
על הכותב
אור שלמה, יועץ משכנתאות ובעלים של טוב משכנתאות. מלווה לווים בהגדלת משכנתא, באיחוד הלוואות ובמחזור משכנתא מול כלל הבנקים בישראל.
מקורות
- בנק ישראל, חוזר ח-06-2840 מ-8.2.2026: מגבלות למתן הלוואות לדיור
- בנק ישראל, הוראה 329 בנוסח המעודכן (חוזר ח-06-2852 מ-30.6.2026)
- בנק ישראל, הוראה 329 סעיפים 5 ו-6: תקרה של 50% ומשקל סיכון של 100% מעל 40%
המאמר מסביר את הכלל של בנק ישראל. כל בנק רשאי להחמיר יותר.
