ערב במשכנתא: מה זה ערב משלם ואיך זה עובד בפועל
מאת אור שלמה, יועץ משכנתאות
ערב במשכנתא הוא בדרך כלל ערב משלם. כלומר, חלק מההחזר החודשי של המשכנתא יורד בפועל מחשבון הבנק של הערב, לא רק על הנייר. הבנק מבקש ערב כשההכנסה של הלווים לא מספיקה לבדה כדי לעמוד ביחס ההחזר. הערב יכול להיות רק קרוב משפחה מדרגה ראשונה. עם תכנון נכון אפשר להוציא אותו מהמשכנתא אחרי שנה או שנתיים.
רוצים לדעת אם תצטרכו ערב? שלחו לנו הודעה בוואטסאפ או חייגו 077-8051908. שיחה ראשונה ללא עלות.
מתי הבנק מבקש ערב למשכנתא?
הבנק בודק כמה מההכנסה הפנויה שלכם ילך להחזר החודשי. כשההחזר שאתם מבקשים גבוה מדי ביחס להכנסה, הבנק יכול לאשר את המשכנתא בתנאי שמצטרף ערב שההכנסה שלו משלימה את הפער. איך מחושב היחס הזה ומה השתנה בו לאחרונה מוסבר במדריך יחס החזר במשכנתא.
זה קורה הרבה אצל זוגות צעירים בתחילת הדרך, אצל מי שקונה דירה ראשונה עם הכנסה שעוד לא התבססה ואצל עצמאים שההכנסה המוכחת שלהם נמוכה מההכנסה בפועל.
ערב כפתרון לשינוי ביחס ההחזר מ-1.10.2026
מ-1.10.2026 בנק ישראל שינה את החישוב כשלוקחים הלוואה נוספת על דירה שכבר יש עליה משכנתא. הבנק מחבר את כל ההחזרים על הדירה ובודק אותם מול ההכנסה המלאה. התקרה נשארה 50% מההכנסה, אבל מעל 40% הבנק נדרש להחזיק יותר הון מול ההלוואה. לכן משפחות שעד עכשיו היו מקבלות הגדלת משכנתא או הלוואה לכל מטרה על הדירה נתקלות היום בסירוב או בריבית גבוהה יותר.
ערב משלם הוא אחד הפתרונות לזה. ההכנסה של הערב מצטרפת לחישוב. כך יחס ההחזר יורד.
דוגמה: משפחה עם הכנסה של 20,000 ש"ח בחודש. ההחזר על המשכנתא הקיימת הוא 6,000 ש"ח. הם רוצים הלוואה נוספת על הדירה עם החזר של 5,000 ש"ח. ביחד זה 11,000 ש"ח, שהם 55% מההכנסה. זה מעל התקרה של 50%. הבנק לא רשאי לאשר. אם מצטרף ערב שנשארים לו 15,000 ש"ח נטו, תחושב לו לכל היותר מחצית, כלומר 7,500 ש"ח. ההכנסה בחישוב עולה ל-27,500 ש"ח. יחס ההחזר יורד ל-40%. כך הבקשה מתחת לתקרה וגם מתחת לסף שמעליו הבנק נדרש להחזיק יותר הון.
כל הפרטים על השינוי, כולל אילו הלוואות נכנסות לחישוב, מופיעים במדריך יחס החזר במשכנתא מ-1.10.2026.
ערב משלם: איך זה עובד?
ברוב המקרים במשכנתא מדובר בערב משלם. הבנק קובע איזה חלק מההחזר החודשי ייגבה מהערב. את החלק הזה הוא גובה ישירות מחשבון הבנק שלו.
דוגמה: ההחזר החודשי הכולל של המשכנתא הוא 6,000 ש"ח. נקבע ש-30% מההחזר יורדים מהערב.
| מי משלם | חלק מההחזר | סכום בחודש |
|---|---|---|
| הערב | 30% | 1,800 ש"ח |
| הלווים | 70% | 4,200 ש"ח |
| סך הכול | 100% | 6,000 ש"ח |
ההחזר הכולל לא משתנה. ביניכם לבין הערב אפשר להסתדר ולהחזיר לו את הכסף, אבל מבחינת הבנק זו צורת הגבייה הרשמית. אנחנו דואגים שהסכום שיורד מהערב יהיה הנמוך ביותר שאפשר. עם זאת, חייבת להיות ירידה ממשית מהחשבון שלו.
מה נדרש מהערב?
- שיתוף פעולה לאורך כל התהליך: הערב הוא חלק מהבקשה. הבנק בודק אותו כמעט כמו לווה.
- מסמכים: תלושי שכר או דוחות, דפי חשבון ופרטי ההתחייבויות שלו.
- חתימה בבנק: הערב צריך להגיע ולחתום על מסמכי המשכנתא.
איך הבנק מחשב את ההכנסה של הערב?
לפי כללי בנק ישראל, הבנק יכול להכיר לכל היותר במחצית מההכנסה הפנויה של הערב. הכנסה פנויה היא מה שנשאר לו נטו אחרי ההחזרים על המשכנתא וההלוואות שלו עצמו.
דוגמה: לערב נשארים 10,000 ש"ח נטו בחודש אחרי המשכנתא וההלוואות שלו. הבנק יחשיב לו הכנסה של 5,000 ש"ח בלבד לצורך הבדיקה. לכן ערב עם הכנסה נמוכה או עם הרבה התחייבויות לא תמיד יעזור מספיק.
איך ערבות משפיעה על הערב בעתיד?
כשחלק מההחזר יורד מהחשבון של הערב, הבנקים רואים בזה התחייבות שלו לכל דבר. אם הערב ירצה לקחת בעתיד משכנתא או הלוואה משלו, ההחזר הזה ייספר אצלו ויקטין את הסכום שיוכל לקבל. חשוב שהערב יידע את זה לפני שהוא מסכים.
אפשר להוציא את הערב מהמשכנתא?
כן. אחרי שנה או שנתיים, כשהלווים התחזקו בצורה שאפשר להסביר לבנק, אפשר לבקש להוציא את הערב. למשל, כשההכנסה עלתה, כשהלוואה אחרת נסגרה או כשבן או בת הזוג חזרו לעבוד.
לכן חשוב לבנות כבר בהתחלה תוכנית מסודרת לשנים הקרובות. הרבה זוגות שאנחנו מלווים מתחילים עם ערב. אחרי שנה או שנתיים אנחנו מוציאים אותו כחלק מתוכנית שתכננו מראש. לפעמים זה נעשה במסגרת מחזור משכנתא.
דוגמה מהשטח: זוג צעיר עם ערב
נניח שזוג צעיר קונה דירה ראשונה. לפי ההכנסה שלהם היום הבנק מאשר החזר נמוך מזה שהם צריכים. האבא של אחד מהם מצטרף כערב משלם. 25% מההחזר יורדים מהחשבון שלו. בינם לבין עצמם הם מחזירים לו את הסכום כל חודש.
כבר בתכנון ההתחלתי בונים תמהיל שמאפשר להוציא את הערב בהמשך. אחרי שנתיים ההכנסה של בני הזוג עלתה. אנחנו פונים לבנק עם הנתונים המעודכנים. הערב יוצא מהמשכנתא. מאותו רגע ההחזר כולו יורד מחשבון הזוג. האבא חוזר ליכולת הלוואה מלאה.
שאלות נפוצות
האם ערב במשכנתא משלם בפועל?
לרוב כן. במשכנתא מדובר בדרך כלל בערב משלם. חלק מההחזר החודשי יורד בפועל מחשבון הבנק שלו. ההחזר הכולל לא משתנה.
מי יכול להיות ערב למשכנתא?
רק קרוב משפחה מדרגה ראשונה: בן, בת, אב, אם, אח או אחות.
סבא או דוד יכולים להיות ערבים למשכנתא?
לא. סבא, סבתא, דוד או דודה לא יכולים להיות ערבים במשכנתא. הערב חייב להיות קרוב משפחה מדרגה ראשונה.
איך הבנק מחשב את ההכנסה של ערב?
לפי כללי בנק ישראל מחושבת לכל היותר מחצית מההכנסה הפנויה של הערב, כלומר ממה שנשאר לו אחרי המשכנתא וההלוואות שלו. לערב שנשארים לו 10,000 ש"ח יחושבו 5,000 ש"ח.
ערבות במשכנתא פוגעת ביכולת של הערב לקחת הלוואה?
כן. כשחלק מההחזר יורד מהחשבון שלו, ההחזר נספר אצלו כהתחייבות ומקטין את הסכום שיוכל לקבל במשכנתא או בהלוואה משלו.
ערב יכול לעזור לקבל הלוואה נוספת על הדירה אחרי 1.10.2026?
כן, זה אחד הפתרונות. מאז 1.10.2026 כל ההחזרים על הדירה נספרים יחד. מעל 40% מההכנסה הבנק מתקשה לאשר. ההכנסה של ערב משלם מצטרפת לחישוב ומורידה את יחס ההחזר.
אפשר להוציא ערב מהמשכנתא?
כן. אחרי שנה או שנתיים, כשהלווים התחזקו בצורה שאפשר להסביר לבנק, אפשר לבקש להוציא את הערב. כדאי לתכנן את זה כבר בתחילת הדרך.
על הכותב
אור שלמה, יועץ משכנתאות ובעלים של טוב משכנתאות. מלווה זוגות צעירים ומשפחות בבניית תוכנית משכנתא, כולל משכנתאות עם ערב ותכנון היציאה שלו בהמשך.
