משכנתא לחברה בע"מ: מימון נכס דרך חברה
מאת אור שלמה, יועץ משכנתאות ובעלים של טוב משכנתאות
משכנתא לחברה בע"מ היא לא משכנתא רגילה. הלוואה לדיור, כפי שרוב האנשים מכירים אותה, מיועדת לאנשים פרטיים. כשהרוכשת היא חברה בע"מ, הבנק מטפל בבקשה כאשראי עסקי בביטחון הנכס. זה אפשרי, אבל בתנאים אחרים: הבנק בוחן את החברה ואת הבעלים, מבקש בדרך כלל ערבות אישית של בעלי המניות ומתמחר את הסיכון אחרת. לפני שמחליטים לקנות דרך חברה צריך לבדוק שלושה דברים: מימון, מס רכישה ומס על ההכנסות. בנכס מסחרי, כמו משרד, חנות או מגרש, מס הרכישה הוא 6% קבוע מהשקל הראשון ויש לתכנן גם את המע"מ.
לבדיקת אפשרויות מימון לחברה: השאירו פרטים או חייגו 077-8051908
מה ההבדל בין משכנתא פרטית למימון לחברה?
| מה משווים | משכנתא על שם פרטי | מימון לחברה בע"מ |
|---|---|---|
| סוג האשראי | הלוואה לדיור | אשראי עסקי בביטחון הנכס |
| מי נבחן | הלווים וההכנסות שלהם | החברה, הדוחות הכספיים שלה והבעלים |
| ערבות | לפי הצורך | בדרך כלל ערבות אישית של בעלי המניות |
| תקרות מימון | לפי הוראה 329: 75%, 70% או 50% | משתנה לפי העסקה והחברה. לרוב עד 70% ובמקרים מסוימים 85% או מימון מלא |
| תקופה ותמחור | עד 30 שנה, תמחור של משכנתא | לרוב תקופה קצרה יותר ותמחור של אשראי עסקי |
| מס רכישה על דירת מגורים | דירה יחידה או נוספת לפי הנסיבות | מדרגות דירה נוספת |
למה בכלל לקנות דרך חברה?
- נכס מסחרי או משרד לעסק: כאן זה מקובל ולרוב הגיוני. הפירוט במדריך משכנתא לעסק ומשכנתא מסחרית.
- יזמות ופרויקטים: חברה ייעודית לפרויקט היא הדרך המקובלת. הפירוט במדריך מימון פרויקטים ליזמים וקבלנים.
- דירת מגורים להשקעה: כאן זה פחות פשוט. מס הרכישה לא יורד, המימון קשה יותר והמיסוי על השכירות ועל משיכת הרווחים שונה ממיסוי של אדם פרטי.
מה הבנק בודק כשחברה מבקשת מימון?
- דוחות כספיים של החברה בשנים האחרונות
- תזרים המזומנים והיכולת של החברה לעמוד בהחזר
- מבנה הבעלות ומי הבעלים בפועל
- המצב הפיננסי של בעלי המניות, שלרוב חותמים כערבים
- שווי הנכס לפי שמאות והסחירות שלו
לחברה חדשה בלי היסטוריה הבנק יתבסס בעיקר על הבעלים, על הערבויות ועל גובה ההון העצמי.
כמה מימון אפשר לקבל? תקרת המימון לחברה משתנה לפי העסקה ולפי החברה. לרוב אפשר להגיע עד 70% משווי הנכס. במקרים מסוימים אפשר להגיע ל-85% ואף למימון מלא, אחרי בדיקה פרטנית של העסקה, של החברה ושל הבטוחות.
מה מס הרכישה והמיסוי כשחברה קונה דירה?
חברה שרוכשת דירת מגורים משלמת מס רכישה לפי מדרגות דירה נוספת: 8% עד 6,055,070 ש"ח ו-10% על החלק שמעל. המדרגות של דירה יחידה מיועדות ליחידים.
על ההכנסות בחברה חל מס חברות. כשמושכים את הרווח לבעלים כדיבידנד חל מס נוסף. בדירת מגורים להשקעה, החישוב הכולל עשוי להיות גבוה יותר ממיסוי של אדם פרטי שמשכיר דירה.
המידע על מיסוי כללי בלבד. החלטה על רכישה דרך חברה מחייבת ייעוץ של רואה חשבון ועורך דין.
רכישת נכס מסחרי דרך חברה: 6% מס רכישה ומע"מ
ברכישת נכס מסחרי, כמו משרד, חנות או מגרש, הכללים שונים לגמרי ופשוטים יותר מדירת מגורים. מס הרכישה הוא 6% קבוע מהשקל הראשון. אין מדרגות מס ואין תקרות פטור בנכסים מסחריים.
| סוג הנכס שהחברה רוכשת | מס רכישה |
|---|---|
| דירת מגורים | 8% עד 6,055,070 ש"ח ו-10% על החלק שמעל |
| משרד, חנות או מגרש | 6% קבוע מהשקל הראשון |
מע"מ: הכסף שצריך לממן בזמן העסקה
ברכישת נכס מסחרי צריך לקחת בחשבון הוספת מע"מ למחיר העסקה. חברה בע"מ לרוב תוכל להזדכות על המע"מ בהמשך הדרך. עד אז הכסף יוצא מהקופה ולכן צריך לתכנן את התזרים. מס הרכישה של 6% מחושב על שווי הנכס נטו, בלי המע"מ.
לדוגמה: משרד במחיר 2,000,000 ש"ח לפני מע"מ. מס הרכישה הוא 120,000 ש"ח, כלומר 6% מ-2,000,000 ש"ח. המע"מ מתווסף מעל המחיר ומשולם בזמן העסקה, גם אם יוחזר לחברה בהמשך.
בתכנון המימון של נכס מסחרי בודקים שלושה סכומים נפרדים: ההון העצמי למחיר, מס הרכישה ותזרים המע"מ עד להזדכות. הפירוט על המימון עצמו במדריך משכנתא לעסק ומשכנתא מסחרית.
המידע על מס רכישה ומע"מ כללי. הזכאות להזדכות על מע"מ תלויה בפעילות החברה ודורשת בדיקה של רואה חשבון.
מתי עדיף לרכוש על שם פרטי?
בדירת מגורים הדרך המעשית היא לרוב לרכוש על שם פרטי ולקחת משכנתא רגילה. בעל חברה שרוצה לממן מהחברה חלק מההון העצמי צריך לתכנן את משיכת הכספים מראש, כי למשיכה יש השלכות מס. איך הבנק מחשב את ההכנסה של בעל חברה מוסבר במדריך משכנתא לעצמאים.
שאלות נפוצות
בנק ייתן משכנתא לחברה בע"מ?
לא כהלוואה לדיור רגילה. חברה מקבלת אשראי עסקי בביטחון הנכס, לרוב עם ערבות אישית של בעלי המניות ובתנאים שנקבעים לפי מדיניות הבנק.
כמה מימון אפשר לקבל כשחברה קונה נכס?
זה משתנה לפי העסקה והחברה. לרוב עד 70% משווי הנכס. במקרים מסוימים אפשר להגיע ל-85% ואף למימון מלא, בכפוף לבדיקה פרטנית.
כמה מס רכישה משלמת חברה על דירה?
לפי מדרגות דירה נוספת: 8% על החלק שעד 6,055,070 ש"ח ו-10% על החלק שמעליו. חברה לא זכאית למדרגות של דירה יחידה.
כמה מס רכישה משלמת חברה על נכס מסחרי?
6% קבוע מהשקל הראשון על משרד, חנות או מגרש. אין מדרגות ואין תקרות פטור. המס מחושב על שווי הנכס נטו, בלי המע"מ.
צריך לשלם מע"מ ברכישת נכס מסחרי?
לרוב כן. המע"מ מתווסף למחיר העסקה ומשולם בזמן הרכישה. חברה בע"מ לרוב תוכל להזדכות עליו בהמשך, אבל צריך לממן אותו בתזרים עד שהוא חוזר.
חברה חדשה יכולה לקבל מימון לנכס?
אפשר. בלי דוחות והיסטוריה הבנק יתבסס על הבעלים, על הערבויות ועל גובה ההון העצמי. בפועל התנאים יהיו שמרניים יותר.
עדיף לקנות דירה להשקעה דרך חברה או על שם פרטי?
מבחינת מימון, על שם פרטי כמעט תמיד פשוט יותר. מבחינת מס התשובה תלויה בהיקף הנכסים ובתוכניות למשיכת הרווחים. זו בדיקה לרואה חשבון.
אפשר להעביר לחברה דירה שקניתי על שמי?
העברה כזו היא עסקה במקרקעין עם השלכות מס ומימון. אם יש על הדירה משכנתא, צריך גם את הסכמת הבנק. זה מהלך שבודקים לפני ולא אחרי.
על הכותב
אור שלמה, יועץ משכנתאות ובעלים של טוב משכנתאות. מלווה בעלי חברות, עצמאים ומשקיעים במימון נכסים מול כלל הבנקים בישראל.
