מאת אור שלמה, יועץ משכנתאות ובעלים של טוב משכנתאות

לקיחת משכנתא בעקבות גירושין

מבוא

גירושין הם אחד האירועים המכוננים והמשמעותיים בחיי אדם, המשפיעים על כל תחומי החיים – אישיים, משפחתיים וכלכליים כאחד. בנוסף לכל הקשיים הרגשיים הכרוכים בתהליך, זוגות רבים נאלצים להתמודד גם עם סוגיות פיננסיות מורכבות הנוגעות לחלוקת הרכוש המשותף.

הגירושין ואתגרי חלוקת הרכוש

במסגרת הליך הגירושין, הזוג נדרש לחלק את כל הנכסים המשותפים שנצברו במהלך חיי הנישואין, ובכללם את הדירה או הבית בו התגוררו. במצבים רבים, אחד מבני הזוג בוחר לרכוש את חלקו של השני בנכס הנדל"ני המשותף.

החשיבות של לקיחת משכנתא בגירושין

כדי לממן רכישה כזו, לרוב יהיה צורך בלקיחת משכנתא חדשה על חלקו של הבן/בת הזוג ברכוש. זהו תהליך מורכב ומאתגר, שדורש הכנה מקדימה ותכנון מדוקדק, תוך התחשבות בכל ההיבטים המשפטיים והכלכליים הרלוונטיים.

תכנון מראש: המפתח להצלחה

לפני היציאה לתהליך לקיחת המשכנתא בגירושין, חשוב להקדיש תשומת לב רבה לתכנון, וזאת על מנת להצליח בקבלת הפתרון המשכנתא המתאימה ביותר לצרכים החדשים שנוצרו.

הבנת המצב החדש והצרכים השונים

הצעד הראשון הוא הבנה מעמיקה של המצב החדש בעקבות הגירושין – שינויים בהכנסות, הוצאות משתנות, חלוקת נכסים ורכוש וכדומה. רק לאחר הבנה זו ניתן יהיה להתאים את מסלול המשכנתא המיטבי.

השלבים להשגת משכנתא בגירושין

לאחר השלמת שלב התכנון וההיערכות הראשוני, הגיע הזמן לצאת לדרך ולעבור את התהליך המעשי של קבלת המשכנתא. התהליך כולל מספר שלבים עיקריים:

קבלת אישורים עקרוניים מהבנקים

הצעד הראשון הוא פנייה לבנקים שונים וקבלת אישורים עקרוניים על יכולת לקיחת משכנתא בגין רכישת חלקו של בן/בת הזוג בנכס. במסגרת זו, כדאי לקבל אישור עקרוני על סכום גבוה במקצת מהצפוי, כגיבוי לשינויים אפשריים בהמשך.

בדיקת שווי הנכס ועריכת שמאות

לפני המשך התהליך, רצוי לערוך בדיקת שווי מסודרת של הנכס, באמצעות שמאי מקרקעין מוסמך. זאת על מנת לוודא את שווי הנכס שעליו מבוססים החישובים, ולאמת את הנתונים שהוצגו בהסכם הגירושין.

הכנת תיק מסמכים מלא ומסודר

לאחר קבלת האישורים העקרוניים והשמאות, יש להכין תיק מסמכים מלא הכולל את כל המסמכים הרלוונטיים, כמו תעודות זהות עם סימון "גרוש/גרושה", תעודת גירושין, הסכם הגירושין המפורט, אישורי הכנסה, דו"חות בנקאים.

בחירת המסלול המתאים ביותר

לאחר בחינה מדוקדקת של כלל הנתונים וההיבטים השונים, יועץ המשכנתאות המומחה בנושא יוכל לסייע בבחירת מסלול המשכנתא המתאים ביותר – הן מבחינת סכום ההלוואה והן מבחינת תנאי הריבית וההחזר החודשי.

חיתום והשלמת התהליך

השלב הסופי הוא הגשת תיק המסמכים הסופי לחיתום בבנקים, ולאחר בדיקה קפדנית של הנתונים, תתקבל ההחלטה הסופית לגבי אישור המשכנתא בתנאים שהוסכמו.

ההיבטים המשפטיים והזכויות

במקביל להיבטים הפיננסיים הכרוכים בקבלת המשכנתא, חשוב להסדיר גם את ההיבטים המשפטיים הנוגעים להעברת הזכויות בנכס.

סטטוס הנכס לאחר הגירושין

בפועל אי אפשר להעביר זכויות בטאבו כל עוד רובצת על הנכס משכנתא משותפת. סדר הפעולות נקבע מול הבנק. בחלק מהמקרים הבנק ידרוש רישום משכנתא מלאה לטובתו לפני העברת הכסף, ולא יסתפק בהערת אזהרה.

חשיבות הסכם הגירושין המפורט

הסכם הגירושין הוא מרכיב קריטי בבקשת המשכנתא, אבל לא די בכך שהוא מפורט וחתום. הסכם שנחתם בין בני הזוג או בין עורכי דינם אינו קביל בבנק. הבנק ידרוש שההסכם יקבל תוקף של פסק דין מבית משפט לענייני משפחה או מבית דין רבני.

נקודות לשימת לב

בעת קבלת משכנתא בגירושין, הבנקים עשויים להיות זהירים יותר ולהציב תנאים מחמירים יותר, כגון:

• בחינה מחודשת של יחס ההחזר מההכנסה. אחוז המימון דווקא אינו המכשול: לפי הנחיות בנק ישראל, בן הזוג שרוכש את חלקו של השני נחשב רוכש דירה יחידה ויכול לקבל עד 75% מימון משווי הנכס, שהוא אחוז המימון המרבי לדירה. יחס ההחזר נבחן כרגיל, בדיוק כמו בכל משכנתא. מה שמשתנה הוא שמעתה משכורת אחת נושאת את ההחזר. זו נקודה שכדאי להיערך אליה מראש ולבדוק אם המצב מתאים לכם כלווה יחיד.
• דרישה להכנסות גבוהות ויציבות לאורך זמן.
• תנאים אחרים הנובעים מהרגישות הכרוכה במצב של גירושין.

לכן, חשוב להיערך לכך מראש ולקחת זאת בחשבון בתכנון המסלול.

היוועצות ביועץ מומחה בתחום

לאור המורכבות הרבה של תהליכי גירושין ורכישת נכסים במסגרת זו, חשוב מאוד להיוועץ ביועץ משכנתאות מנוסה ובקיא בתחום. יועץ כזה ידע להדריך אתכם בצעדים הנכונים ולהעניק ייעוץ מקצועי לגבי האסטרטגיה המיטבית ונקודות החולשה האפשריות.

סיכום

לסיכום, תהליך הגירושין אינו פשוט, אך עם הכוונה מקצועית נכונה, ניתן לצלוח את המשוכות ולהגיע למשכנתא מוצלחת התואמת את המצב החדש. בהצלחה!

מס בהעברת הדירה: מה שחשוב לדעת למשכנתא

העברת הזכויות בין בני הזוג מכוח פסק דין אגב גירושין אינה נחשבת מכירה, ולכן אינה חייבת במס רכישה ובמס שבח. למה זה משנה למשכנתא: הסכום שצריך לממן הוא חלקו של בן הזוג בלבד, בלי תוספת מס על ההעברה עצמה. זה משפיע ישירות על גובה המשכנתא הנדרשת ועל ההון העצמי שתצטרכו.

הפטור מותנה בכך שההעברה נעשית מכוח פסק דין ולא בהסכם שנחתם ביניכם בלבד. זו במקרה גם בדיוק הדרישה של הבנק, ולכן שני הדברים מסתדרים יחד.

המידע כאן כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי או ייעוץ מס. לפני חתימה על הסכם או ביצוע העברת זכויות, התייעצו עם עורך דין המתמחה בתחום.

המשכנתא: הנקודה שרוב הזוגות מגלים מאוחר מדי

הבנק חייב לאשר את ההעברה

אם רשומה משכנתא על הנכס, לא ניתן להעביר את הזכויות בלי אישור מהבנק הממשכן. פסק הדין מסדיר את היחסים ביניכם, אבל הוא אינו מחייב את הבנק. הבנק יבחן מחדש את יכולת ההחזר של בן הזוג שנשאר בנכס, כאילו מדובר בלווה חדש.

מי משלם את המשכנתא עד להסדרה

כלפי הבנק שני בני הזוג נשארים אחראים במשותף עד לשחרור רשמי. פיגור בתשלום פוגע בשניהם גם אם ההסכם ביניכם קובע אחרת.

שלוש האפשרויות המעשיות

מכירת הנכס וחלוקת התמורה, העברת החלק לבן הזוג הנשאר בכפוף לאישור הבנק, או מחזור המשכנתא על שם אחד בלבד. לכל מסלול השלכות שונות על ההחזר החודשי ועל אחוז המימון.

שאלות נפוצות על משכנתא בגירושין

1. מהי ההשפעה של הגירושין על יכולת ההחזר שלי למשכנתא? שינוי במצב המשפחתי והכנסות עלול להשפיע על יכולת ההחזר החודשית. הבנקים יבחנו את כלל הנתונים בעת החיתום.
2. האם יש הבדל בריביות בין משכנתא רגילה לזו שנלקחת לאחר גירושין? לא בהכרח. תנאי המשכנתא יקבעו לפי מצבכם העכשווי ויכולת ההחזר, דומה למשכנתא רגילה.
3. כיצד ניתן להגדיל את הסיכויים לאישור המשכנתא במצב של גירושין? חשוב להציג תיק מסמכים מלא ומסודר, רמת הכנסה גבוהה, ניסיון תשלומים יציב.

 

 

משלמים מס על העברת הדירה בגירושין?

לא. לפי סעיף 4א לחוק מיסוי מקרקעין, העברה מכוח פסק דין אגב גירושין אינה נחשבת מכירה, ולכן היא פטורה ממס שבח וממס רכישה.

כמה מימון אפשר לקבל כשרוכשים את חלקו של בן הזוג?

עד 75% משווי הנכס. לפי הנחיות בנק ישראל, בן הזוג הרוכש נחשב רוכש דירה יחידה, כלומר אחוז המימון המרבי לדירה. יחס ההחזר נבחן כרגיל בדיוק כמו בכל משכנתא. מה שמשתנה הוא שמעתה משכורת אחת נושאת את ההחזר. לכן כדאי להיערך לזה מראש ולבדוק אם המצב מתאים לכם כלווה יחיד.

אפשר להעביר את הדירה כשיש עליה משכנתא?

רק באישור הבנק הממשכן. הבנק יבדוק את יכולת ההחזר של בן הזוג שנשאר בנכס לפני שיאשר לשחרר את השני.

מי משלם את המשכנתא בזמן הגירושין?

כלפי הבנק שני בני הזוג אחראים במשותף עד לשחרור רשמי, גם אם ההסכם ביניכם קובע אחרת. פיגור פוגע בדירוג האשראי של שניהם.

מה קורה אם בן הזוג הנשאר אינו עומד בהכנסה הנדרשת?

הבנק לא יאשר את השחרור. במקרים כאלה בוחנים מחזור בפריסה ארוכה יותר, צירוף ערב, או מכירת הנכס.

מקורות

• רשות המסים בישראל
• כל זכות, העברת זכויות בדירה אגב גירושין
• בנק ישראל, הפיקוח על הבנקים